La titolarità delle spese condominiali e degli obblighi verso il condominio è spesso oggetto di diatriba tra acquirente e venditore. Molto dipende da quando le spese sono approvate e dall’origine della spesa in questione.
Essere titolari di un diritto reale su un immobile in un condominio comporta la partecipazione alle spese condominiali. Per questo tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese in misura diversa a seconda dei casi descritti dagli articoli 1123, 1124 e 1126 del codice civile, esistendo una stretta relazione tra la titolarità del diritto e l’obbligo contributivo.
In caso di trasferimento della proprietà dell’immobile o di altro diritto reale, tale obbligo si trasferisce al cessionario, che subentra nella titolarità, ma il nostro ordinamento prevede a garanzia dell’esatto adempimento anche durante ed in occasione di tale trasferimento, la responsabilità solidale di venditore e acquirente nei confronti del condominio.
La norma di cui all’art. 63, quarto comma, delle disposizioni attuative del codice civile, in tema di atti di disposizione relativi a unità immobiliari in regime di condominio, prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il successivo comma recita inoltre: chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Assodato il trasferimento dell’obbligo contributivo, ossia la quota di spettanza del singolo per far fronte alle spese condominiali, occorre chiarire che la norma di cui sopra trova applicazione sia a seguito di atto tra vivi (tra i quali sicuramente prevale la compravendita ma sono comprese anche la permuta, la transazione, la datio in solutum, la rendita vitalizia o il contratto di mantenimento) sia di successione a causa di morte o anche di aggiudicazione conseguente ad esecuzione forzata. Per questo diventa rilevante stabilire da quale momento sorge l’obbligo contributivo, al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali, essendo di particolare interesse l’imputazione di spese per lavori straordinari di ingente entità, spesso preventivamente deliberata dall’assemblea ma con effettivo esborso a distanza di tempo, talvolta anche molti mesi, dalla data della delibera.
Naturalmente la parte alienante e quella acquirente possono liberamente raggiungere un accordo sulla ripartizione delle spese condominiali deliberate ma non ancora sostenute, ma tali patti risultano vincolanti solo tra loro e non sono opponibili al condominio.
In mancanza di specifica pattuizione tra le parti, dottrina e giurisprudenza sono state chiamate a pronunciarsi sul punto ed oggi, superati i diversi orientamenti più risalenti, si può sostenere che vi sia sostanziale uniformità nel considerare dirimente la diversa origine della spesa alla quale il condomino è tenuto a contribuire. Bisogna infatti distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria manutenzione.
Quanto alle prime la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività che comporta la spesa, per cui l’obbligo del condomino sorge non appena è compiuto l’intervento che genera la spesa, mentre in merito alle spese relative ad interventi comportanti innovazioni o di straordinaria manutenzione, la delibera assembleare ha valore costitutivo dell’obbligazione, poiché è rimesso all’assemblea dei condomini valutare sia la necessità della spesa sia di determinarne i limiti qualitativi e quantitativi.
Ne consegue, dunque, che in questi casi è obbligato al pagamento il proprietario dell’unità immobiliare in condominio al momento dell’adozione della delibera.
La suprema Corte di Cassazione ha chiarito che non deve trattarsi di determinazione meramente programmatica o interlocutoria, ma di delibera che effettivamente commissioni i lavori oggetto di appalto, determinando l’oggetto del contratto e individuandone entità, natura e importo di spesa.
di Fabrizio Pacileo, avvocato