L’amministratore di condominio ha l’obbligo, sancito dall’art. 1129 comma 7 c.c. (riforma condominiale, L. 220/2012), di far transitare tutte le somme ricevute o erogate per conto del condominio su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio stesso.
In merito ai prelievi dal conto corrente è opportuno far rilevare che la legge non vieta espressamente all’amministratore di effettuare prelievi.
Tuttavia, l’amministratore può utilizzare le somme condominiali solo per spese inerenti alla gestione ordinaria o straordinaria del condominio, come approvate dall’assemblea o come previste dal preventivo approvato.
Il conto corrente condominiale, infatti, ha la funzione di garantire la trasparenza nella gestione: i condomini devono poter verificare in ogni momento movimenti, entrate e uscite, anche chiedendo copia dell’estratto conto bancario.
Esaminiamo quando i prelievi effettuati dal conto corrente sono da considerarsi legittimi.
L’amministratore può disporre autonomamente delle somme, prelevandole per contanti, emettendo assegni ordinari e assegni circolari o effettuando bonifici, quando:
- Deve pagare fornitori per interventi di manutenzione ordinaria deliberati dall’assemblea (es. pulizie, energia elettrica, manutenzione ascensore);
- È autorizzato a intervenire per lavori urgenti, come previsto dall’art. 1135 comma 2 c.c., che consente di eseguire lavori urgenti senza preventiva delibera, con obbligo di riferirne poi all’assemblea (Cass. Civ., sent. n. 17135/2018);
- Deve versare contributi previdenziali o imposte relative al condominio (ad es. ritenute fiscali per i dipendenti o i collaboratori del condominio).
Da tener presente che, se preleva somme per contanti è opportuno che indichi la motivazione del prelievo (esempio, pagamento delle spese per le raccomandate da effettuare all’ufficio postale).
I prelievi per contanti, anche se leciti, sono assolutamente da sconsigliare perché anche se fatti in buona fede potrebbero creare delle incomprensioni nei casi non fossero analiticamente motivati e descritti, il che nella maggior parte dei casi non possibile materialmente. Anche l’utilizzo degli assegni è sconsigliabile. È opportuno che, anche per le piccole spese, effettuare un bonifico.
Quando serve l’autorizzazione dell’assemblea. È necessaria una delibera assembleare nei seguenti casi:
- Spese straordinarie non urgenti, come il rifacimento della facciata, che devono essere previamente deliberate (art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.);
- Utilizzo di fondi per finalità diverse da quelle approvate nel bilancio o nel preventivo;
In assenza di autorizzazione, un prelievo per tali scopi può configurare una gestione non autorizzata, esponendo l’amministratore a revoca per giusta causa o ad azioni di responsabilità da parte dei condomini.
Un’importante conferma giurisprudenziale arriva dalla Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 3362 del 2017, che ha stabilito in modo chiaro che
«l’amministratore di condominio, pur potendo movimentare il conto corrente condominiale, deve farlo unicamente per esigenze gestionali del condominio e non può destinare le somme ad altre finalità, neppure temporaneamente, poiché i fondi condominiali appartengono pro quota ai singoli condomini e l’amministratore ne è solo gestore fiduciario».
La sentenza evidenzia che l’amministratore, anche se unico soggetto legittimato ad operare sul conto intestato al condominio, non può mai utilizzare le somme per interessi personali o per finalità diverse da quelle condominiali, pena la responsabilità civile per mala gestio e la revoca per giusta causa.
Questa decisione ribadisce il principio, già affermato dalla Corte di Cassazione (Cass. Civ., sent. n. 2363/2012), secondo cui l’amministratore è tenuto a un comportamento diligente e fedele nell’utilizzo dei fondi condominiali.
Esempi pratici
- Esempio 1: L’amministratore preleva dal conto 1.500 € per pagare la ditta incaricata delle pulizie, sulla base di un contratto già approvato dall’assemblea. In questo caso il prelievo è perfettamente lecito.
- Esempio 2: L’amministratore utilizza 3.000 € dal conto per coprire temporaneamente spese personali, anche se intende restituirli, questo comportamento è illecito, in quanto costituisce una distrazione di fondi condominiali.
- Esempio 3: L’amministratore che utilizza il TFR del portiere accantonato sul conto corrente condominiale per pagare una fattura dell’acqua, dell’energia elettrica, del gas o di un qualsiasi altro fornitore commette un atto illecito di estrema gravità.
Pertanto, se l’amministratore utilizza le somme depositate sul conto corrente condominiale per finalità diverse da quelle deliberate o dovute per la gestione del condominio, può integrare il reato di appropriazione indebita, previsto e punito dall’art. 646 del Codice Penale.
L’articolo recita testualmente:
«Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o altra cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 1.000 a 3.000 euro.»
Vediamo perché si configura l’appropriazione indebita.
La giurisprudenza è chiara nell’equiparare la posizione dell’amministratore di condominio a quella di un gestore fiduciario, che ha il possesso delle somme condominiali solo in funzione del mandato conferito dall’assemblea (artt. 1703 ss. c.c.).
Quando l’amministratore utilizza somme per scopi personali (es. pagare propri debiti o spese non attinenti al condominio) o le trattiene senza titolo (ad esempio in caso di revoca, mancata restituzione dei fondi, o distrazione per altri fini), oppure basta che le destini a scopi diversi da quelli stabiliti dai condomini, si appropria di somme che, pur nella sua disponibilità materiale, appartengono pro quota ai condomini.
Questo integra il reato di appropriazione indebita, perché viene meno l’obbligo di destinazione fiduciaria.
Altri profili di responsabilità
Oltre al reato di appropriazione indebita, il comportamento dell’amministratore può integrare la responsabilità civile per danno patrimoniale verso i condomini (art. 1218 c.c.) che è motivo di revoca giudiziale per giusta causa (art. 1129 comma 11 c.c.), su ricorso anche di un solo condomino.
L’amministratore che utilizzi le somme condominiali per scopi diversi da quelli approvati dai condomini commette appropriazione indebita ex art. 646 c.p., un reato punibile con la reclusione e la multa, oltre a incorrere in responsabilità civile e alla revoca per giusta causa.
Di Battista Praino, Amministratore di condominio e Editore di CondominioNotizie.it