Cos’è e come funziona questo strumento divenuto il punto di riferimento per le compagnie assicurative e vediamo come si calcola il valore da assicurare. Ma occhio alle responsabilità dei singoli condomini in caso di danni a terzi.
La polizza “Globale Fabbricati” rappresenta il modello di riferimento delle coperture assicurative nel mercato italiano legate alla polizza del condominio. Le compagnie presenti sul nostro mercato offrono polizze globali fabbricati che si discostano in misura minore o maggiore dal modello di riferimento “standard” che di seguito andiamo a vedere nel dettaglio.
Questa tipologia di polizza assicura il fabbricato condominiale nella sua totalità e non solamente nelle sue parti comuni. Risulta quindi assicurato tutto il fabbricato e l’importo da assicurare è costituito dalla somma di tutti quei componenti che rientrano nella definizione di polizza, a prescindere dal titolo di proprietà, che è necessario solo per individuare il titolare del diritto nascente dalla polizza, cioè il beneficiario dell’indennizzo (articolo 1891 del codice civile). È dunque importante esaminare la definizione di fabbricato (indicata anche nelle definizioni della polizza) per includere nella sua somma da assicurare tutti i valori attinenti alle cose che figurano in detta definizione.
La definizione fabbricato che le compagnie di assicurazione inseriscono nelle polizze non è univoca ma ognuna può prevedere una definizione più o meno ampia dello stesso. Generalmente la definizione è “l’intera costruzione edile comprese le sue pertinenze, quali cantine, tettoie, box auto, recinzioni, cancelli muri di contenimento e simili, piscine ed altri impianti sportivi purché ad uso privato, centrale termica o caldaia murale, serbatoi e attrezzature fisse per gli impianti termici e idraulici. Sono compresi gli impianti e le istallazioni considerati immobili per natura o destinazione, realizzati nel fabbricato e al servizio dello stesso (porte, finestre, impianti di allarme e condizionamento, antenna radiotelericevente e satellitare, tinteggiature, tappezzerie, moquettes, affreschi e statue prive di valore artistico.)”.
Qualora sia assicurata una porzione di fabbricato, la definizione s’intende riferita a tale porzione e la garanzia si intende prestata anche per la quota delle parti comuni. Sono esclusi l’area, i parchi, i giardini, gli alberi e le pavimentazioni all’aperto.
Pertanto, quello che si dovrà determinare quale somma da assicurare è il fabbricato condominiale nella sua totalità e non solo nelle sue parti comuni (valore intero) secondo il criterio d’indennizzo utilizzato dagli assicuratori. Quest’ultimo si basa sul valore di ricostruzione a nuovo che si fonda a sua volta sulla spesa prevista per l’integrale costruzione a nuovo del fabbricato con le stesse caratteristiche, escluso il valore dell’area e gli oneri fiscali se detraibili. Ne consegue perciò che anche la somma da assicurare dovrà corrispondere al costo di ricostruzione a nuovo dell’intero fabbricato.
Ma come determinare quest’ultimo valore correttamente? Come evitare contestazioni in caso di sinistro in cui la somma assicurata risulti inferiore al costo di ricostruzione a nuovo dell’intero fabbricato?
Innanzitutto va evidenziato che nei casi in cui si è sottostimato il valore del fabbricato o peggio, purtroppo molto frequenti, che l’amministratore di condominio non abbia richiesto l’aggiornamento del valore del fabbricato, si deve applicare un criterio proporzionale di risarcimento, previsto dal codice civile all’articolo 1907. Criterio che impone all’assicuratore di indennizzare i danni in proporzione al rapporto di scopertura tra la somma assicurata ed il costo di ricostruzione.
Un metodo spesso adottato, per la corretta somma da assicurare, è quello di calcolare la volumetria del fabbricato e poi moltiplicarla per il costo unitario del metro cubo, dimensionato secondo determinati parametri. La volumetria di un fabbricato può spesso desumersi dalle planimetrie e dai documenti del fabbricato. Si calcola l’area coperta del fabbricato (al netto di eventuali cortili interni), moltiplicata per l’altezza del fabbricato dal piano terreno alla linea di grondaia. Vanno esclusi in tale calcolo la cubatura dei piani interrati (ad esempio le cantine). Si aggiunge, nella misura del 50%, la cubatura dei locali sotterranei, seminterrati o sottotetti abitati o adibiti a cantine e/o mansarde, magazzini, laboratori, industrie o simili, box e autorimesse. Si somma infine il costo di ricostruzione a nuovo di muri di recinzione o di contenimento e delle cancellate, ovviamente nel caso in cui siano presenti. Una volta determinata la volumetria del fabbricato occorre individuare il costo unitario al metro cubo necessario per la ricostruzione a nuovo.
Il costo unitario al metro cubo è variabile rispetto ad alcuni parametri quali: la tipologia costruttiva o categoria di un fabbricato (lusso, signorile, civile medio, economico); la variabilità dei prezzi di costruzione tra le diverse provincie; l’ubicazione del fabbricato nell’ambito della medesima città (localizzazione periferica o centrale); il grado di sismicità della zona di costruzione.
Pertanto, con il criterio d’indennizzo basato sul “valore a nuovo” la società assicuratrice indennizza, in caso di sinistro, in un primo tempo il danno effettivo al fabbricato, nello stato di fatto in cui esso si trova (valore allo stato d’uso), in un secondo tempo, a ricostruzione avvenuta, liquida a consuntivo il supplemento di indennità che considera i maggiori costi derivanti dalla costruzione a nuovo dell’opera sinistrata.
Il criterio d’indennizzo sopracitato può essere oggetto di alcune clausole, da parte degli assicuratori, che possono circoscrivere e/o ampliare l’ambito d’indennizzo. Per quanto riguarda la sezione “Danni a terzi” va evidenziato che il condominio è sia responsabile verso persone o enti estranei al condominio stesso, sia rispetto ai singoli condomini, per tutte le violazioni di norme o di debiti contratti dal condominio relativamente alle parti comuni e la gestione delle stesse.
Ciò significa che non è colpa del condominio se un danno riguarda un bene del singolo condomino. Ad esempio: se un innaffiatoio, di proprietà esclusiva di uno dei condomini, sfugge all’utente e cade sulla testa di un passante la responsabilità civile e penale dei danni ricade solo sul condomino colpevole. Se invece un impianto condominiale (come uno scarico dell’acqua, una canna fumaria, un cavo della luce) si rompe e crea dei danni, la responsabilità ricade sul condominio intero e ogni condomino ne risponderà per la sua quota millesimale di proprietà.
di Emanuele Rubini, broker assicurativo