La norma prevista dal decreto Rilancio consente grandi vantaggi fiscali ma solo in presenza di determinati requisiti. Cerchiamo di fare chiarezza su uno dei temi più spinosi del 2020 nel settore immobiliare e dell’edilizia.

Con il decreto Rilancio (il n.34 del 10 maggio 2020) il Governo ha inteso adottare delle misure urgenti per affrontare le emergenze economiche e sociali collegate alla pandemia da Covid-19. Tra le misure più significative, vi sono quelle di incentivazione per il recupero del patrimonio edilizio esistente e per la sua riqualificazione energetica, con effetti sotto il profilo socio-economico, della salute ed ambientale, che si vanno a inquadrare nelle strategie di un nuovo sviluppo il cui obiettivo è la fuoriuscita dallo stato di crisi attraverso interventi “green” e sostenibili.

All’art. 119 dello stesso decreto, vengono declinate le misure fiscali di incentivazione che prevedono una detrazione del 110%, denominata “ecobonus”, per le spese sostenute in riferimento ai seguenti interventi trainanti così sinteticamente elencati:

  1. a) – Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali ed orizzontali che interessino l’involucro dell’edificio per una superficie non inferiore al 25% e per un tetto di spesa non superiore a € 30.000 per ogni unità immobiliare facente parte un edificio composto da più di otto unità, € 40.000 se composto da due sino a otto unità, € 50.000 se unifamiliare o autonoma funzionalmente nel contesto di un edificio plurifamiliare;
  2. b) – Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con nuovi per il riscaldamento, raffrescamento e acqua calda, per un tetto di spesa non superiore a € 20.000 per ogni unità immobiliare facente parte un edificio composto da due sino a otto unità ed € 15.000 se composto da più di otto.
  3. c) – Interventi sugli edifici unifamiliari (della stessa natura di quelli di cui al punto precedente) per un tetto di spesa non superiore a € 30.000
  4. d) – interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico che rientrano nel sismabonus per un tetto di spesa non superiore a € 96.000 per ognuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio;

L’aliquota di detrazione del 110% viene estesa ad altri interventi, solo se eseguiti congiuntamente a quelli trainanti. Tali interventi, sinteticamente, consistono nella fornitura e installazione di infissi esterni più performanti sotto il profilo della tenuta termica, portoni d’ingresso, schermature solari di varia natura, impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica di auto elettriche ed altri interventi che contribuiscono, assieme a quelli trainanti, al conseguimento del salto di almeno due classi energetiche superiori rispetto a quello attuale per l’immobile oggetto d’intervento.  Se non si consegue tale risultato, la detrazione fiscale del 110% non è riconosciuta.

In termini più semplici, se si parte da un’unità immobiliare scadente sotto il profilo energetico in classe “G” ed a seguito degli interventi suddetti, si ottiene il salto di due classi, ovvero si raggiungesse la classe “E”, si avrebbe già un risparmio sui consumi di energia in bolletta pari mediamente al 25%, percentuale che poi sale se il salto porta verso le altre quattro classi superiori codificate, ossia verso la maggiore classe “A”.

La conseguente riduzione delle emissioni nell’atmosfera di CO2, (anidrite carbonica), costituisce il miglioramento ambientale dell’atmosfera del pianeta ed essa varia sempre a seconda del conseguimento del miglioramento della classe energetica. Se si passa da una classe energetica scadente “G” a una “E”, già si emette il 30% in meno di CO2. Tale percentuale aumenta sino al 90% se si raggiunge la maggiore classe “A”. In buona sostanza si può passare da un immobile “energivoro” a uno più sostenibile sotto il profilo energetico.

Gli interventi tesi verso tali obbiettivi sono onerosi ma, se incentivati dalla detrazione fiscale del 110%, vengono ammortizzati nel breve termine e possono essere anche realizzati a costo minimo da parte del beneficiario, se si utilizza l’ulteriore facilitazione introdotta dall’art. 120 del decreto Rilancio, il quale prevede la cessione del credito d’imposta all’impresa fornitrice degli interventi o ad altri soggetti privati, tra cui banche e intermediari finanziari. Lo stesso credito d’imposta e la sua cessione, si applica nel caso del “bonus facciate”, il quale è esteso nella misura del 90% per gli interventi di manutenzione delle facciate degli edifici ricadenti nelle zone omogenee “A“ e “B”, ovvero ambiti della città storica e di altri tessuti urbani ad essi prossimi individuati come tali dai piani regolatori vigenti.

Presupposto principale per l’applicazione delle detrazioni fiscali e dei benefici prima illustrati in via esemplificativa, è la legittimità urbanistica dell’immobile sul quale s’interviene. Trattandosi talvolta di interventi riguardanti immobili realizzati in epoca non recente, si rende necessaria la reperibilità dei loro titoli autorizzativi presso le amministrazioni locali, qualora essi non siano già in possesso delle amministrazioni condominiali o dei singoli proprietari. Data l’attuale fase emergenziale, tale aspetto comporta un certo impegno da assolvere in tempi brevi al fine di conseguire gli interventi ricompresi nell’ecobonus e sismabonus entro l’obbiettivo temporale del 2022 ed entro il 2021 per quello relativo il bonus facciate.

In conclusione, si esprimono queste ultime considerazioni:

A fronte di una leggibile declinazione degli incentivi fiscali, degli aventi diritto e dei parametri  tecnici richiesti negli interventi nel decreto Rilancio, si sono poi succeduti due decreti attuativi da parte del Ministero dello Sviluppo economico affiancati da una serie di circolari interpretative da parte dell’Agenzia delle Entrate e dell’ENEA, che hanno precisato il compendio degli adempimenti necessari e i requisiti tecnici da osservare, interpretabili solo da professionisti o categorie associative del settore.

Teoricamente ogni dispositivo legislativo che interessi lo sviluppo sostenibile di un territorio, dovrebbe essere leggibile anche da parte del semplice cittadino; tuttavia ciò non è sempre possibile quando gli argomenti trattati riguardano complessi aspetti urbanistici, ingegneristici e fiscali, i quali necessitano della mediazione divulgativa da parte di soggetti competenti presso i beneficiari dei provvedimenti.

Pertanto, al fine di rendere allargato e partecipativo tutto il processo descritto, assumono rilevante centralità le figure dei tecnici coinvolti, le imprese qualificate ed i soggetti finanziari che acquisiscono il credito, soggetti che hanno il compito di fornire le più esatte informazioni alle amministrazioni condominiali o al singolo proprietario avente diritto, per potere dare atto ai conseguenti atti deliberativi necessari per l’esecuzione degli interventi.

Domenico Sostero, architetto