COME SCEGLIERE L’ASSICURAZIONE DI CONDOMINIO E IL GIUSTO BROKER

La nostra Società nasce nel 2007 dalla collaborazione di uno staff di professionisti che ha maturato un’esperienza ventennale nel settore, acquisendo un’alta competenza nel comparto assicurativo e nella gestione del portafoglio polizze di aziende di piccole e medie dimensioni, sia nel privato che in quello della pubblica amministrazione.

Chi è il broker assicurativo? È un libero professionista che svolge la funzione di mediatore tra il Cliente e le Imprese d’Assicurazioni. Egli rappresenta sempre il cliente. Non ha poteri di rappresentanza dell’impresa di assicurazione e di riassicurazione. Non si limita a distribuire i prodotti assicurativi ma è un soggetto indipendente in grado di offrire attività di consulenza generando quindi un contributo di valore per il cliente. Il broker riunisce in un’unica figura tre competenze complementari:

  • RISK MANAGEMENT – Individuare, valutare e proteggere dai rischi, proponendo  anche strumenti “su misura” per disporre delle risorse finanziarie necessarie in caso di accadimento di un rischio attraverso il trasferimento al mercato assicurativo;
  • CONSULENZA TECNICO – ASSICURATIVA – Monitorare costantemente i mercati assicurativi anticipandone le potenzialità e controllandone la qualità;
  • ASSISTENZA OPERATIVA GESTIONALE -Predisposizione dei capitolati di polizza, amministrazione delle polizze, trattazione dei sinistri.

Ma vediamo come l’attività del broker può essere indispensabile anche per scegliere una copertura assicurativa adatta alle esigenze di un  condominio.

Per prima cosa occorre chiarire che l’assicurazione del condominio non è obbligatoria, nel senso che al momento non esiste una legge dello Stato che ne impone l’obbligatorietà ( come per es. quella della c.d. Rcauto). Tuttavia il condominio dovrà dotarsi di una polizza, quando avere l’assicurazione è stato stabilito:

– dal regolamento condominiale;

– oppure, da una delibera dell’assemblea condominiale.

Assicurazione Condominiale – Cosa copre?

Generalmente l’assicurazione del condomino viene solitamente configurata e proposta come una polizza globale fabbricati, una polizza cosidetta a rischi nominati (o a rischi definiti) dove l’assicuratore garantirà tutti i rischi definiti, elencati nel contratto e conseguentemente escluderà tutto ciò che non è nominato. Pertanto in questa fattispecie contrattuale è importante stabilire quali siano le esigenze ed i rischi specifici del condominio sia in termini di garanzie che di prestazioni assicurative, in una sola parola occorre personalizzare l’offerta assicurativa. La polizza globale fabbricati usualmente copre:

  • Danni materiali diretti al fabbricato assicurato ( sezione incendio – acqua condotta)
  • Danni cagionati dal fabbricato assicurato a terzi ( sezione di responsabilità civile).

E’ fondamentale nella fase assuntiva del rischio, analizzare la definizione che l’assicuratore da alla voce “fabbricato”, cioè le parti del fabbricato che sono coperte dalla polizza globale. La definizione “fabbricato” che le compagnie di assicurazione inseriscono nelle polizze non è univoca per tutte, ma ognuna può prevedere una definizione più o meno ampia dello stesso. Includere e/o escludere dalla struttura dell’immobile, le sue pertinenze, quali cantine, tetto, box auto, impianti idrici, igienici e di riscaldamento/condizionamento, piscine, giardini, parchi con alberi d’alto fusto, muri di recinzione e di contenimento. Il fabbricato è assicurabile per una somma assicurativa, che solitamente  l’assicuratore considera a “valore intero” , in cui il valore assicurato deve corrispondere al valore reale del bene. Pertanto, è necessario determinare questo valore correttamente, al fine di evitare ogni contestazione in caso di sinistro e l’applicazione della regola proporzionale (art. 1907 del c.c).

E’ fondamentale l’aggiornamento della polizza ogni 3/ 5 anni per mantenere il valore di ricostruzione a nuovo adeguato ai prezzi di mercato”

Quello che si dovrà determinare, tuttavia quale somma assicurata non è il valore commerciale dell’immobile che tiene anche in considerazione l’area edificabile, bensì il valore di ricostruzione a nuovo, cioè la cifra massima che l’assicuratore risarcirà per ricostruire il fabbricato a nuovo. L’assicurazione a valore intero può essere un vantaggio quando si può quantificare facilmente il valore del bene che si intende assicurare, come nel caso di stabili condominiali dove si possono facilmente reperire dall’amministratore tutti gli elementi necessari al calcolo del valore di ricostruzione a nuovo(planimetrie catastali, rilievi volumetrici, categoria dei fabbricati ecc.).

Indispensabile è il ruolo del consulente assicurativo, qual è il broker, nel controllo, nella gestione e nei rapporti periodici dei programmi assicurativi che consentono di evitare perdite di potere assicurativo nel tempo agli immobili assicurati. L’aggiornamento della polizza ogni 3/5 anni consentirà di pagare il giusto premio assicurativo e di adeguare il valore del fabbricato sulla base delle variazioni che subiscono nel tempo, i costi di ricostruzione. Nella sua forma basica la polizza globale fabbricato copre i danni derivanti da incendio, esplosioni, scoppi e fulmini, acqua condotta e quelli arrecati a terzi (in genere dovuti agli oneri custodia). Ma è possibile aggiungere altre coperture, “garanzie aggiuntive”, a costi suppletivi, che possono rendere la polizza più completa e complementare alle esigenze del cliente/assicurato:

danni causati da eventi atmosferici(trombe d’aria, uragani, pioggia e grandine) – danni causati da eventi socio politici(atti vandalici – terrorismo) – danni causati da catastrofi naturali(terremoto – inondazioni, alluvioni, flash flood =bombe d’acqua improvvise ed imprevedibili) – spese di ricerca e ripristino del guasto(copre tutte le spese generate dalla ricerca dell’origine del danno) – infortuni dei dipendenti, nonché la tutela legale in caso di contenziosi civili e penali.

La sezione di responsabilità civile terzi, prevede il risarcimento dei danni in favore di soggetti che siano stati danneggiati da fatti accidentali che si sono verificati in relazione ad eventi che hanno coinvolto la proprietà e gli spazi comuni. Anche qui è possibile prevedere garanzie estensive che possono garantire i condomini nella conduzione delle singole unità immobiliari o i dipendenti che svolgono la loro attività di portierato e pulizie all’interno dell’edificio assicurato. La tipologia di eventi coperta dalla polizza è generalmente quella di rotture accidentali, interpretata dall’assicuratore solitamente in “senso restrittivo” che tendono ad escludere dal risarcimento i danni causati con colpa dall’assicurato (sono esclusi, per es., i danni arrecati da spargimento d’acqua a seguito di carenza di manutenzione del lastrico solare, infiltrazioni stillicidio ecc.).

di Emanuele Rubini, broker assicurativo