L’euforia dell’acquisto di un nuovo immobile può farci dimenticare di alcuni obblighi che le parti, e soprattutto il compratore, hanno nei confronti della pubblica amministrazione e del condominio. Primo fra tutti l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale tenuta dall’amministratore.
In caso di compravendita immobiliare , dopo l’atto notarile, siamo chiamati ad eseguire alcuni adempimenti. Primo fra tutti, se abbiamo acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, è nostro obbligo eleggere la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile, entro 18 mesi dalla stipula del rogito.
Oltre a ciò, ai fini dell’imposizione della Tari, va dichiarato il possesso dell’abitazione, presso l’ufficio tributi del Comune, entro e non oltre il 30 giugno dell’anno successivo, a queste incombenze di natura fiscale si aggiunge, inoltre, l’onere di informare il condominio del trasferimento inviando una comunicazione, con documentazione allegata, all’amministratore.
La comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore.
La riforma legislativa della materia condominiale del 2012 all’art. 1130 comma 1 n. 6 ha previsto la cosiddetta anagrafe condominiale.
Si tratta di un preciso dovere dell’amministratore che deve curare la tenuta del registro di anagrafica condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (uso, usufrutto, diritto di abitazione) e dei diritti personali di godimento (contratto di locazione). Queste generalità includono codice fiscale e residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Per questo motivo, ogni variazione, tra cui quella che deriva dalla compravendita immobiliare e dal trasferimento della proprietà di un appartamento, deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta.
Può accadere, però, che né compratore né venditore provvedano a tale comunicazione, in tal caso, l’amministratore può richiedere, con lettera raccomandata, che siano inviate le informazioni necessarie ad aggiornare l’anagrafe condominiale.
In caso di ulteriore inerzia, sarà possibile acquisire queste notizie mediante altra forma (ad esempio, attraverso la consultazione dei registri immobiliari) e le spese di tale attività saranno poste a carico degli inadempienti, non è prevista dalla legge alcuna sanzione per chi non provvede, nei tempi indicati, alla comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore.
La variazione nell’anagrafe condominiale del titolare di un appartamento facente parte di un condominio è innanzitutto interesse dell’acquirente: questi infatti deve avere la possibilità di ricevere tutte le comunicazioni riguardanti la gestione del fabbricato nonché la facoltà di partecipare alle assemblee condominiali per poter esprimere parere e voto vincolante sugli argomenti del giorno. Per questi ed altri motivi, il compratore deve comunicare il cambio di proprietà all’amministratore.
Secondo quanto previsto all’art. 63 quinti comma delle disposizioni di attuazione del codice civile, si evince chiaramente che – in caso di compravendita immobiliare – è anche interesse del venditore far pervenire la variazione della titolarità dell’immobile. Chi vende un immobile in condominio rimane obbligato solidalmente al compratore al pagamento degli oneri condominiali che sono maturati sino al momento in cui l’amministratore viene informato dell’avvenuto trasferimento, quindi, anche l’ex condomino ha una buona ragione per effettuare la comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore nel più breve tempo possibile.
La soluzione migliore per adempiere è quella di inviare lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, in alternativa, se si è muniti di mail certificata è opportuno inviare la comunicazione all’indirizzo certificato dell’amministratore.
Non è ritenuta sufficiente una comunicazione telefonica amichevole. È invece necessaria un’informazione formale per non incorrere in alcuna conseguenza; il venditore, secondo la norma citata in precedenza, deve trasmettere all’amministratore anche una copia autentica del titolo che determina il trasferimento (atto notarile).
di Francesca Bonanata, commercialista