CO(NDO)VID-19. IL CONDOMINIO AI TEMPI DELLA PANDEMIA

 

Dai bonus fiscali alle assemblee condominiali a distanza, negli ultimi mesi le normali regole condominiali sono state stravolte. Cosa prevedono le norme approvate nelle ultime settimane?

Gli effetti della pandemia da Covid 19 non hanno risparmiato il condominio. Gli amministratori sono stati costretti a modificare, sotto alcuni aspetti, la propria attività, eliminando gli incontri personali e a consentirli solo per appuntamento, alternando il personale in presenza e in smartworking ove possibile, rinviando i lavori non urgenti e limitando gli interventi e i sopralluoghi ai casi strettamente necessari.

La gestione delle assemblee è stata messa a dura prova da un’alternanza di divieti e di regole restrittive fino alla previsione delle riunioni da tenersi in videoconferenza. I recenti chiarimenti del governo al “Decreto Natale” del 18 dicembre 2020, tuttavia, hanno fatto intendere che non c’è un assoluto divieto di svolgere le assemblee di condominio anche se “è fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza”. Laddove, però, ciò non sia possibile per lo svolgimento in presenza occorrerà rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale, di uso dei dispositivi di protezione individuale e di sanificazione degli ambienti(Faq specifiche per il periodo 21 dicembre 2020 – 6 gennaio 2021).

Quando la possibilità di convocare l’assemblea in modalità di videoconferenza (introdotta dalla legge n. 126/2020) sia prevista dal regolamento di condominio l’avviso di convocazione deve contenere la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa. Ove, invece, non espressamente previsto dal regolamento condominiale, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini.

Solo con la successiva legge n.159/2020 il “consenso di tutti i condomini” è stato sostituito con quello“ della maggioranza dei condomini”. Non mancano, ovviamente, dubbi interpretativi delle nuove disposizioni che solo i giudici potranno rimuovere. Dalla lettura del testo sembrerebbe che per poter organizzare l’assemblea condominiale a distanza sia sufficiente il previo consenso della maggioranza di partecipanti al condominio, senza alcun riferimento ai millesimi. Tale consenso non va confuso con il quorum costitutivo né con il quorum deliberativo.

Bisognerà, infatti, accertare se tale maggioranza di teste – che esprime solo un consenso sulla modalità di tenuta dell’assemblea – sia portatrice dei millesimi richiesti dall’articolo 1136 c.c. per la costituzione e per l’approvazione delle delibere.

Il consenso dovrà essere comunicato all’amministratore in forma scritta, preferibilmente a mezzo pec e dovrà essere manifestato ogni volta che si intenda organizzare un’assemblea o, è possibile, anche una volta soltanto valevole per tutti gli incontri futuri, salvo il diritto di poterlo revocare in ogni tempo.

Ottenuto il consenso per la videoconferenza, l’amministratore, nell’avviso di convocazione dovrà indicare, oltre a tutte le informazioni previste dalla legge, anche la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa; dovrà utilizzare strumenti che gli consentano di effettuare il monitoraggio dei collegamenti tra tutti i partecipanti, che garantiscano la possibilità di partecipare, di intervenire e di votare. Il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, deve essere trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Qualora si volesse superare l’impasse del consenso preventivo per convocare l’assemblea in modalità di videoconferenza sarà possibile deliberare, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, l’introduzione, nel regolamento di condominio, di una clausola volta ad escludere o a favorire la partecipazione telematica all’assemblea.

La possibilità di escluderla renderebbe, però, inutile la sua previsione normativa contenuta nell’articolo 66  Disp.  Att. C.c. annoverato tra gli articoli inderogabili dal regolamento di condominio dall’articolo 72 Disp. Att. c.c.

Condominio e Covid, le novità normative

 

Novità introdotte, nel settore condominiale, dalla legge n. 126/2020, che ha convertito in legge il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”:

  • ) art. 66 comma 3Disp.Attuaz. C.C. :“l’avviso di convocazione […] deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione […] o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa […]”.

art. 66 comma 6 (nuovo): “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti condomini”[quorum sostituito con “la maggioranza dei condomini” dalla successiva legge n.159/2020] “la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”;

  • ) art. 1130, n. 10 C.c.: è stato sospeso il termine dei centottanta giorni – entro il quale deve essere convocata l’assemblea per l’approvazione del rendiconto – fino alla cessazione dello stato di emergenza daCovid19, dichiarato con delibera del Consiglio dei  ministri  del  29  luglio 2020;
  • ) rinvio di sei mesi, dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri, il termine per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per il 6 maggio 2020, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del Ministro  dell’interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella G. U. n.  30 del 5 febbraio 2019.

 

Modifiche introdotte all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è stato inserito il seguente: 9-bis:

  • ) “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo”[riguardanti, cioè, le opere volte al godimento del beneficio fiscale del 110%, i finanziamenti finalizzati alle stesse, l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura] “sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio’“.

Luana Tagliolini, giornalista