Tipologie di amministratori.
Gentile Condomino per poter rispondere alla Sua domanda per prima cosa Lei si deve porre la seguente domanda:
Che genere di amministratore voglio per il mio Condominio?
Solo in base alla risposta che si da può decidere quale sia la tipologia di amministratore che è preferibile per il Suo condominio.
C’è da fare una piccola premessa; in via preliminare, oggi la figura dell’amministratore è molto complessa ed è totalmente diversa da quella che conoscevamo fino a qualche anno fa e che ha dato tanto parlare in modo non sempre positivi; che ha portato a tanti luoghi comuni. Oggi l’amministratore di condominio è un professionista che ha centinaia di responsabilità e di adempimenti e che sono in continua evoluzione. Non tutti sono in grado di fare l’amministratore in modo adeguato. Non si ci può più improvvisare, un amministratore per fare il lavoro a cui è chiamato deve continuamente aggiornarsi.
Un amministratore non adeguato al suo compito procura danni economici e patrimoniali non indifferenti e dei quali non si ha conoscenza sempre immediata, ma molti vengono fuori a distanza di anni.
Detto questo, essendo nel settore dal 1996 posso evidenziare quali sono le categorie di amministratori condominiali che attualmente sono sul mercato, e che si possono riassumere essenzialmente in 6 categorie:
1. l’amministratore vecchia maniera, del tipo che esisteva negli anni 80/90; tale amministratore, che purtroppo ancora oggi troviamo, è il condomino, generalmente un pensionato o un impiegato del settore pubblico, che si arrangia a fare i conti e che si presta anche a fare l’amministratore del palazzo in cui abita; poi ci prende gusto, si fa un corsetto on line per amministratore al costo di pochi euro, e tramite qualche conoscenza amministra anche altri 5/6 condomini. Lo fa come secondo lavoro per arrotondare lo stipendio. Sa poco di contabilità, meno di normative e con pochissime competenze fiscali. Però fa tutto lui, cambia persino la lampadina fulminata, ma trascura tutto il resto, in quanto non ha il tempo e non può investire denaro per la formazione e l’aggiornamento costante necessario per ottemperare ai continui adempimenti da fare in nome e per conto del condominio. Un condomino che ancora sceglie questo tipo di amministratore non tiene per nulla alla Sua proprietà.
2. L’amministratore dopolavorista in senso stretto; questo tipo di amministratore è un altro professionista di un altro settore che nella professione principale, scelga Lei quale non mi va di polemizzare, è poco affermato e non ha un numero sufficiente di clienti per mantenere il proprio ufficio. Uno si chiede se questo professionista è veramente valido si deve concentrare a migliore il proprio lavoro per farlo rendere in modo adeguato e non farne anche un altro. In caso contrario significa che nel proprio lavoro non è poi tanto valido e per far quadrare i conti ha bisogno di arrotondare altrove? E, se non riesce bene nel proprio lavoro come può riuscire bene in uno complesso, che conosce appena, come quello dell’amministratore di condominio? Ba! eppure molti condomini si affidano a questi “professionisti”, nostalgici forse della figura dell’Amministratore vecchia maniera. Non Le dico le problematiche che vengano fuori quando questi vengono sostituiti con un vero amministratore di condominio. Questo genere di Amministratore è assolutamente da non prendere in considerazione.
3. l’amministratore libero professionista ma che fa tutto da solo. Questa tipologia di amministratore, è molto diffusa, amministra in genere da 6 a 15 condominio di media grandezza. E’ un amministratore che non ha una vera e propria struttura, non ha nessun collaboratore e fa come l’amministratore vecchia maniera tutto lui; dall’emissione della rata condominiale, alla consegna della posta, alle riscossioni, va alle poste per spedire le raccomandate e così via. A differenza dell’amministratore vecchia maniera cerca di aggiornarsi ma con i limiti finanziari di cui dispone. Anche in questo caso tutto dipende da lui, non si può ammalare, non può assentarsi per nessun motivo altrimenti crolla tutto e tutto si ripercuote sui condomini. Anche questa è una figura di amministratore che reputo poco adeguata alle attuali esigenze del Condominio e che non avrà molto futuro.
4. l’amministratore libero professionista che è strutturato ma che concentra tutto il lavoro su di se. Questa tipologia di amministratore gestiste generalmente tra i 16 e i 35/40 condomini. Di solito ha una segretaria e un altro collaboratore, al massimo due. Si aggiorna costantemente ed ha tutte le competenze necessarie, investe anche un po nello studio. Avendo del personale deve correre a mille in continuazione per far quadrare i conti di studio, non può rallentare per nessun motivo. La sua presenza in ufficio è essenziale per il corretto funzionamento della struttura, il giorno che lui manca, (Speriamo che non si ammali mai e che non abbia mai problemi in famiglia!) però, come negli altri due casi esaminati prima l’ufficio rallenta e poi si blocca in quanto non c’è il personale formato per compiere quegli adempimenti urgenti di vario genere che fa in via esclusiva l’amministratore. E quindi, nella sostanza, noi condomini ci ritroviamo ad avere le stesse problematiche esaminate.
5. L’amministratore di condominio titolare di una SRL; il cui amministratore, che non è più un libero professionista, gestisce il proprio ufficio come una vera e propria azienda. Questa tipologia di amministratore amministra non meno di 40/45 condomini fino a 100/200 dipende da come è strutturato. Generalmente dispone di da un minimo di 4/5 collaboratori fino a 9/10, ma in alcuni casi anche molti di più. Dove pur essendoci l’amministratore, ognuno dei collaboratori ha un ruolo preciso, con compiti precisi. L’ufficio in questo caso, gestito come una piccola azienda, ha però formato il personale in modo adeguato e che all’occorrenza può svolgere anche i ruoli che abitualmente svolgono altri.
Se ad es. l’amministratore ha un impedimento di qualsiasi genere, c’è subito un alto dello studio che lo passa sostituire, così come per qualsiasi altro ruolo rivestito dai componenti dello studio. Generalmente un’ufficio del genere ha già al proprio interno altre figure professionali fondamentali ed essenziali per la corretta gestione di un condominio quali il geometra, da mandare a verificare i danni che si manifestano nei condomini amministrati, seguire i sinistri e via dicendo; ci può essere un ingegnere, per affrontare problematiche tecniche più complesse; ci sarà senz’altro un legale specializzato in diritto condominiale per affrontare immediatamente le problematiche legali che ogni giorno investono un ufficio del genere. In sostanza un ufficio strutturato in questo modo è maggiormente adeguato per rispondere alle esigenze attuali del condominio. Tale tipo di studio funzionando in modalità semi-automatica, se si presenta un problema particolare, non si blocca nulla ma lo si affronta e lo risolve subito; lascia poco al caso è tutto viene programmato. Si adottano procedure standard per ogni tipologia di problemi che si possono verificare. Questo tipo di amministrazione è quella preferibile per quasi tutte le tipologie di condomini.
6. L’amministratore fornito da un grande gruppo immobiliare. Questo tipo di amministratore, ancora poco presente sul mercato, costituirà nel prossimo futuro l’elemento dominate. I grandi gruppi immobiliari, ingolositi da questo settore in espansione, si stanno organizzando per scendere in blocco nel settore dell’amministrazione e della gestione degli immobili. Attualmente sono sconsigliabili, in futuro vedremo. Ma in ogni caso anche le altre tipologie di amministratori si dovranno sempre maggiormente aggiornare al mercato immobiliare che è in continua evoluzione per far fronte ai problemi e non esserne schiacciati.
Nella speranza che la mia breve esposizione Le abbia dato gli strumenti necessari affinchè Lei possa fare la scelta migliore e lungimirante per il condominio in cui abita, la saluto.
Battista Praino, Amministratore condominiale associato UNAI dal 1996