Evoluzione dell’Amministratore di condominio da mero esecutore a Manager Condominiale

La vecchia figura dell’Amministratore di condominio così come era conosciuta fino a qualche anno fa è in costante estinzione, dopo una lenta e lunga agonia durata quasi ottant’anni.

Gli ultimi residui bellici, che non hanno ancora capito che l’era dei dinosauri è cessata, saranno a breve spazzati dalle dinamiche di un mercato in continua evoluzione.

La nuova figura di Amministratore di condominio si sta formando lentamente, con immani difficoltà, a causa, anche, del contributo di Condomini legati ad un passato che non esiste più.

Questa nuova figura cerca di avvicinarsi e uniformarsi sempre più con la figura europea dell’Amministratore di condominio che esiste già da qualche decennio.

Questa nuova figura che ha iniziato a muovere i primi passi in Italia nell’ultimo decennio, con realtà importanti che esistono già in alcune città del Nord Italia, è quella di un professionista altamente preparato, organizzato in forma imprenditoriale, con una formazione costante e con capacità manageriali eccelse.

Negli ultimi 4/5 anni sta prendendo piede anche in altre zone d’Italia, ma la vera esplosione sarà data dalla nuova era post Covid-19, che ci ha imposto un modo diverso di lavorare che non era quasi mai stato sperimentato nel nostro paese.

Una tipologia di lavoro fatta, anche, di condivisione di esperienze, di tipologie di lavoro e strategie di mercato con altri colleghi, di una certa levatura professionale, in tutto il territorio nazionale.

Tutto questo porta a richiedere, cercare e condividere una tipologia di formazione costante, dinamica e sostanzialmente diversa da quella piatta fornita dalle numerosissime associazioni di categoria.

La nuova figura di amministratore di condominio è quindi più performante, non si può più ricondurre esclusivamente a quella di un mero esecutore di delibere assembleari e alla gestione dei servizi comuni, ma ha una forma mentis diversa che deve interagire con le nuove dinamiche che lo investono e che lo portano a diventare in vero e proprio manager condominiale.

Questa nuova figura, però, non deve essere confusa con il Buiding Manager di cui molti oggi parlano, anche a sproposito, senza sapere, nella maggior parte dei casi, cosa effettivamente sia.

La figura del Buiding Manager, cosi come quelle del Property Manager e del Facility Manager, sono figure che non sono possono essere associate alla figura dell’Amministratore condominiale così come previsto nel nostro ordinamento giuridico.

Sono figure che si occupano di tutt’altro, sempre in campo immobiliare, ma non possono essere riconducibili ad un Amministratore di condominio che per sua stessa natura giuridica è un qualcosa di diverso: l’Amministratore di condominio è il rappresentante legale di un ente di gestione, il condominio, che è sprovvisto di personalità giuridica; è il rappresentante del condominio, anche nei confronti di queste figure di cui stiamo parlando. I compiti e le responsabilità dell’Amministratore di condominio vengono espressamente indicate dalla normativa vigente e tra queste non vi sono riportate quelle che inquadrano le altre figure alle quali, qualcuno, lo vuole ricondurre.

Sino a che non saranno appartate modifiche alle norme attuali, ormai obsolete anche se sono state riformulate solo nel 2012 ed in modo pessimo, bisogna lavorare su quello che si ha.

Speriamo i nostri legislatori adeguino a breve queste lacune e dotino l’Amministratore di condominio dei poteri necessari che i tempi in cui viviamo richiedono, che sono poi quelli di un vero e proprio manager dotato di poteri decisionali, altre che di specifiche competenze.

Allora dove sta questa evoluzione dell’Amministratore di condominio di cui stiamo parlando?

L’evoluzione c’è lo stesso, anche se nasce zoppa.

Anche se limitato dalle attuali normative, l’Amministratore di condominio, non può più restare passivo ed essere in balia di cosa gli altri decidono. Le decisioni che altri prendono, molte volte in moro errato, si ripercuotono inesorabilmente sull’Amministratore di condominio e queste responsabilità, negli ultimi anni, sono cresciute in maniera esponenziale.

Per poter sopravvivere l’Amministratore di condominio deve adeguarsi ai tempi e quindi evolversi.

Pertanto deve essere propositivo,  proponendo ai condomini soluzioni per i loro problemi, deve saper valutare le criticità che ogni condominio presenta, deve aggiornarsi in maniera metodica e scrupolosa, deve confrontarsi con altri colleghi, deve avere un’organizzazione tale da poter lavorare anche da remoto, deve avere un team di collaboratori di primordine per poter fronteggiare ogni situazione.

Prima di arrivare ad una qualsiasi assemblea di condominio deve mettere in condizione che tutti i condomini sia realmente informati sulle criticità che il loro fabbricato ha e su come queste criticità devono essere affrontate e risolte.

Deve mettere in condizione che i suoi Condomini/clienti possano decidere su quel determinato problema, sapendo sin da subito cosa comporterebbe la mancata decisione, quali sono i rischi che si corrono non decidendo o rinviando questa o quella decisione.

Non avrà ancora i poteri decisionali del manager, ma le sue competenze specifiche le deve avere.

Non deve avere paura di proporre argomenti scomodi per il Condomino medio, o fare proposte che possono portarlo a perdere quel condominio.

Si sa che c’è sempre pronto un altro Amministratore che del rischio personale non se ne cura, o perché ignorante delle conseguenze o per altri motivi personali, che è pronto a subentrare al tuo incarico ad un costo inferiore.

Quando c’è da spendere, soprattutto per questioni riguardanti l’adeguamento di norme sulla sicurezza o per cose di cui non si percepisce l’importanza in modo diretto, sappiamo cosa sono i Condomini, tutti siamo Condomini, e molti Amministratori pur di non farli irritare, con proposte di spese non condivise, tralasciano tutto o quasi, assumendosi ulteriori rischi in prima persona.

L’evoluzione dell’Amministratore deve essere soprattutto in questo, nell’illustrare in modo compiuto ogni situazione che va affrontata; far comprendere ai Condomini in modo semplice e chiaro, utilizzando tutti gli strumenti a sua disposizione, tutte le criticità che ci sono; proporre quali possono essere nel condominio le cose su cui investire oggi per ridurre domani i costi di gestione; fare una programmazione delle opere da eseguire, indicando tempi, costi e benefici; proporre anche gli strumenti per far accrescere il valore degli immobili.

Soprattutto non nascondere nulla al Condomino, ma istruirlo per fargli così comprendere facilmente quelle questioni reputate importanti dall’Amministratore alle quali lui non avrebbe mai pensato.

Questo tipo di evoluzione porterà dell’Amministratore ad ottenere una sempre maggiore autorevolezza agli occhi dei Condomini che non vedrà più l’Amministratore come uno che può essere sostituito in ogni momento, tanto uno vale l’altro e la differenza sta solo nel prezzo da pagare.

L’evoluzione porterà il Condomino a scegliere l’Amministratore non più sul prezzo, ma sulle competenze, su come interagisce con i condomini, ma soprattutto sul livello di consulenze che si possono ottenere da questo professionista.

Questo porta a quell’evoluzione della vecchia figura dell’Amministratore e a trasformarlo in un Amministratore moderno che può essere ricondotto ad un vero e proprio manager condominiale.

A questo punto l’Amministratore di condominio verrà scelto non più sulla base del prezzo, ma per quello che effettivamente vale, così come si fa normalmente per l’avvocato, per il commercialista, per lo specialista di un qualsiasi settore della medicina e per qualsiasi altro consulente.

Come logica conseguenza il prezzo da pagare per ottenere le prestazioni fornite da quell’Amministratore di condominio sarà un fattore secondario, non fondamentale e non potrà mai incidere in nessun modo sulla scelta del candidato Amministratore, così come non incide sulla scelta di altre tipologie di consulenti.

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