In molte assemblee condominiali, il dibattito su come gestire i costi legati all’uso intensivo delle parti comuni, come l’ascensore, è sempre più frequente. I residenti spesso lamentano disagi causati da attività commerciali e professionali che influiscono sulla gestione quotidiana degli spazi comuni. Ma è possibile applicare sanzioni o maggiorazioni delle spese per questi utilizzi?
I casi più frequenti sono quelli in cui si è in presenza di attività recettizie, studi medici, asili nido o anche di studi professionali.
In effetti, in alcuni di questi casi la situazione diventa molto difficoltosa per i residenti, le principali lamentele sono le seguenti:
- l’ascensore non è mai libero, si blocca di frequente e necessita di una maggiore manutenzione che non intendo assolutamente pagare per l’uso improprio che ne viene fatto da ……;
- le scale vengono sporcate di continuo a causa del continuo via vai di persone non residenti;
- i clienti dell’interno “X” sostano nell’androne creando disagi e sporcandolo continuamente;
- i genitori che portano i bimbi al nido lasciano i passeggini nell’androne e sporcano.
A fronte di ciò tra i condomini e l’amministratore si aprono interminabili discussioni se sia lecito applicare una sanzione o una maggiorazione delle spese di pulizia e/o di manutenzione a quell’appartamento che è ritenuto colpevole. Successivamente la discussione, a volte anche molto animata, passa sulla tipologia di delibera assembleare da adottare e sul criterio per poter quantificare correttamente la sanzione o il maggior costo da addebitare a quelle unità immobiliari incriminate.
Tutto ciò contribuisce a incrinare l’armonia dei componenti di quel condominio e in alcuni casi si ricorre addirittura alle vie legali.
In una recente sentenza la Corte di Cassazione si è espressa al riguardo. La sentenza è la n. 20888 del 18 luglio 2023 che dispone che “è nulla la deliberazione dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare ad uso ufficio ed in ragione di disagi da essa provocati, un incremento forfettizzato della quota di contribuzione delle spese di gestione dell’impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall’art. 1124 del c.c. richiede il consenso di tutti i condomini …..”
Quindi attenzione nel richiedere al vostro amministratore di condominio l’applicazione di criteri di ripartizione delle spese contrari alle norme di legge, qualora non fossero deliberati all’unanimità di tutti i condomini e non solo di coloro che partecipano a quella specifica assemblea condominiale, se non si vuole andare incontro a problemi di invalidità del rendiconto condominiale annuale.
di Lilly Falcone, responsabile gestione immobiliare