L’Amministratore del codominio

Per svolgere la professione di amministratore e gestire ingenti somme di denaro privato oggi:

• non è prevista l’iscrizione a nessun tipo di albo professionale;
• non è prevista l’iscrizione ad alcuna associazione di categoria come molti erroneamente credono;
• non esiste alcuna soglia di sbarramento di ingresso, ad eccezione di un insignificante corso formativo di 72 ore.

Corso che viene fornito, a pagamento, da una delle numerosissime associazioni di categoria, che continuano a nascere come se fossero funghi al solo scopo di attrarre nuove persone per mantenersi a galla e  promettendo agli utenti che questa è la professione del futuro; in cambio delle quote che gli utenti versano forniscono, nella stragrande maggioranza dei casi non in tutti, esiste per fortuna qualche eccezione, corsi generalisti su come amministrare un condominio e privi di valore oggettivo con l’unico scopo di fidelizzare gli utenti e continuare a ricevere denaro; gli stessi poi sono i formatori per le successive 15 ore annuali di aggiornamento obbligatorio, altro business solo per loro.

Quando un Condomino si rivolge al mercato per cercare un amministratore di condominio, quindi, trova di tutto; una marea di persone, che è in continua crescita, che offrono servizi di amministrazione condominiale, la scelta varia tra:

• il baby pensionato che si annoia e si mette a fare l’amministratore;
• il disoccupato, che in attesa di trovare il lavoro adatto, si mette a fare l’amministratore;
• il colletto bianco, che per iscrivere i figli ad alcune attività o solo per far star meglio la propria famiglia, integra lo stipendio provando a fare l’amministratore;
• il professionista di un altro settore, non specifico quali ma è facile individuarli, questa è la categoria più nutrita, che non riesce ad emergere nel suo settore e per mantenere il suo studio cerca di integrare le entrate facendo l’amministratore di condominio; in questo modo magari riesce a trovare un qualche cliente per rifilargli i sevizi che presta come attività principale, e non riesce a fornirli utilizzando la sua nicchia di mercato;
• e così via; esempi di amministratore C.D. Dopolavoristi ne esistono a bizzeffe;

Poi si trovano, per fortuna, gli amministratori di condominio che svolgono solo quest’attività: l’amministratore a tempo pieno, che pur svolgendo solo quest’attività in forma individuale, non ha il tempo, i mezzi idonei e forse le capacità per aggiornarsi costantemente ed adeguatamente e si limita al minimo indispensabile; costituito dagli obblighi normativi di effettuare un aggiornamento annuale di 15 ore, fatte presso le associazioni professionali alle quali si appartiene, ma che in cambio ti obbligano a versare la quota associativa; oppure fornite da altri soggetti;

Questo, pur avendo i requisiti non sempre è in grado di fornire un servizio adeguato alle attuali esigenze che tale incarico comporta; infatti opera da solo, alcune          volte con un familiare o al massimo una segretaria part-time; i sevizi sono in ogni caso limitati e/o insufficienti;

• l’amministratore di condominio C.D. Puro, che svolge la professione in modo professionale (così come fanno in altri settori l’architetto, l’ingegnere, il medico, il commercialista, il commercialista, il dentista, ecc.).  Spesso è anche strutturato come una vera e propria impresa e gestisce lo studio in modo imprenditoriale.

L’amministratore C.D. Puro è il vero amministratore di condominio, quello serio, coscienzioso, che sa ascoltare i condomini e non si presenta in modo arrogante per nascondere i propri limiti, che si aggiorna costantemente, che crede nella formazione continua e di qualità (non quella fornita in modo gratuita da questo o quel formatore in cambio di ascoltare, sempre nelle 15 ore i consigli di centinaia di sponsor che si propongono come fornitori e di lavorare per i condomini da te amministrati, riducendo le 15 ore a 8/9 ore di aggiornamento; ma quando mai si è visto che qualcosa di gratis è valida). Questi amministratori sanno che per svolgere in modo ottimale questa bellissima e difficilissima professione devono pagare di tasca loro gli aggiornamenti e scegliere in cosa aggiornarsi in modo costanti e periodico, oltre alle fatidiche 15 ore pubblicitarie obbligatorie. Se manca questo tipo di aggiornamento ogni amministratore è destinato inevitabilmente a commettere errori più o meno gravi che procurano danni ai clienti condomini.

I Condomini sono perfettamente a conoscenza di ognuna della varietà di figure di amministratori sopra evidenziate e del tipo di amministratore che andranno a scegliere, al quale affideranno la gestione del loro patrimonio immobiliare e al quale verseranno ingenti somme.

Questi Condomini sono tutt’altro che distratti, analfabeti o ciechi; anzi, sono persone che si organizzano, ricercano preventivi, fanno comparazioni, molti organizzano anche incontri con i candidati amministratore per carpire il loro livello culturale o il loro carattere. Ma poi quando decidono di scegliere tra i vari preventivi presentati dai candidati dimenticano tutto e i criteri di scelta ritornano ai soliti due:

• o il prezzo;
• o che quel candidato è stato presentato da Tizio o da Caio e quindi è valido a prescindere.

La scelta sul prezzo, misera cosa, nella maggior parte dei casi si basa su pochi elementi:

• il compenso annuale ordinario;
• il costo delle fotocopie, se sono € 100,00 o € 300,00 annuali;
• il costo dell’assemblea straordinaria, se è quotata € 50,00 oppure € 70,00;
• il costo per i lavori straordinari importanti, che si faranno ogni 5/10 anni, se è del 2% o del 3%;

La scelta sulla presentazione, dato soggettivo, è ancora peggio di quella del prezzo e non è neanche il caso di approfondire.

Una comparazione fatta nell’ interesse dei condomini, e non solo del candidato amministratore, deve seguire parametri precisi ed oggettivi, in fondo state affidando i vostri soldi e il vostro patrimonio immobiliare a qualcuno. Non si possono utilizzare il prezzo o criteri soggettivi per una scelta tanto importante. Nei momenti importanti molti si perdono, fanno scelte scellerate delle quali poi si pentono amaramente in futuro.

Ma allora cosa si deve fare? Quali criteri si debbono utilizzare?

Ma è semplice!

I criteri minimi debbono essere:

• Chi è questo candidato?
• Vediamo cosa amministra?
• Ha una polizza assicurativa adeguata?
• Da quanto tempo svolge l’attività?
• Che tipo di struttura organizzativa ha?
• Che garanzie mi da?
• Mi può fornire ulteriori garanzie tangibili e non solo parole sulle quali posso rifarmi?
• Come può ottimizzare i costi di gestione della mia proprietà;
• Vale il compenso che chiede?
• Ha indicato nell’ offerta tutte le voci extra, o nel rendiconto mi ritrovo poi delle sorprese?

Un’analisi di questo tipo non viene quasi mai fatta, neanche in quei condomini i cui proprietari si reputano colti e diversi dagli altri. Poi, però, quando si presenteranno i problemi da affrontare, e questi si presenteranno di sicuro in qualsiasi condominio, di qualsiasi fascia, molti capiranno che il candidato scelto non è proprio una cima, che forse è un improvvisato, che ha poca esperienza, che …………..; forse era meglio scegliere l’altro. Questo verrà fuori solo quando i piccoli problemi, ordinari e ricorrenti nella gestione di un condominio, saranno diventati problemi enormi montante non saranno più gestibili.

Ma tutto questo perché?

La risposta è banale. Perché la scelta del candidato è stata fatta in modo sbagliata, è stata fatta per dare l’incarico a quell’amministratore che ci faceva risparmiare ben 3 o 4 euro al mese ad unità immobiliare e che su base annua diventano ben 36/48 euro ad u.i. Ora, però, si è disposti a pagare fior di quattrini per risolvere il problema creato da questo o quell’amministratore (spese legali, parcelle di tecnici specializzati, cartelle esattoriali, risarcimenti a terzi, ecc.). Questo per un solo motivo, la scelta fatta è stata sbagliata, e che in fin dei conti è risultato che quello scelto non era proprio un amministratore, ma era solo un dopolavorista, forse valido nel suo settore, ma nella gestione di un condominio ha lavorato in modo approssimativo e senza la necessaria esperienza. Il fattore esperienza nella gestione di un condominio è spesso sottovalutato, infatti anche se ci lavori da più anni, un dopolavorista non la può mai avere, perché è pur sempre il suo secondo lavoro, il lavoro che lo aiuta a pagare i suoi vizi, le esigenze superflue della sua famiglia; non certo la sua attività principale per la quale deve aggiornarsi costantemente e proficuamente. Se uno ci pensa un minimo alla fine tutto questo era evitabile facilmente.

Ognuno ha l’amministratore che merita!

Battista Praino, Amministratore condominiale, associato UNAI dal 1996