Nonostante la Brexit Londra resta uno dei mercati più floridi per l’immobiliare. Abbiamo cercato di capire perché e che prospettive hanno oggi gli investimenti nel Regno Unito. Se pensate che serva un patrimonio vi sbagliate. Ecco una guida per tutte (o quasi) le tasche.
In ogni portafoglio di investimenti, l’immobiliare dovrebbe avere sempre un ruolo importante, sia per garantirsi un flusso di cassa a medio-lungo termine, sia per proteggersi dall’inflazione, che è attualmente in rialzo dopo anni in cui era ai minimi. Tuttavia, non è sempre semplice individuare il tipo di asset immobiliare su cui puntare (residenziale o commerciale?) e soprattutto la location che garantisca le migliori performance sia in termini di ritorno da locazione, che di apprezzamento del capitale.
Perché investire nel mercato immobiliare a Londra
Uno dei mercati più floridi a livello europeo e mondiale è storicamente quello del Regno Unito e di Londra in particolare. Perché? In primis, la popolazione del Regno Unito è in costante aumento e si stima che entro il 2036 gli abitanti della sola capitale britannica saranno circa 1,4 milioni in più. Ciò determina un costante aumento della domanda di nuove abitazioni, ed infatti è stato stimato dal Governo di Sua Maestà che sono necessarie 345 mila nuove case all’anno fino almeno al 2031, soltanto per soddisfare la domanda interna. Questo fenomeno ha come conseguenza un costante aumento dei prezzi degli appartamenti ed un basso rischio di bolle immobiliari, situazione ideale per investimenti a medio e lungo termine. Recenti dati di Knight Frank hanno infatti stimato una previsione di crescita dei prezzi del 15% per quanto riguarda gli acquisti e del 10% per quanto riguarda le locazioni entro il 2024, nonostante la Brexit.
Inoltre, a rendere gli investimenti immobiliari nel Regno Unito attraenti contribuiscono un sistema burocratico snello ed un sistema giudiziario rapido e certo, sia per quanto riguarda le questioni amministrative relative al settore immobiliare (permessi per costruire, licenze, etc.…), sia in caso di controversie sulle locazioni, con procedure di sfratto semplificate in caso di morosità dei conduttori.
Come massimizzare il ritorno dall’investimento?
Il vantaggio degli investimenti immobiliari diretti, ossia l’acquisto di immobili residenziali o commerciali con la finalità di ottenere, ad esempio, un ritorno da locazione, è di garantirsi un flusso di cassa relativamente stabile e sicuro ed allo stesso tempo (se la scelta dell’immobile e della location sono fatte con criterio) un aumento del capitale nel corso degli anni. Tuttavia, trattandosi di asset generalmente indivisibili ed illiquidi, è spesso difficile per i singoli investitori “entrare” in uno specifico mercato immobiliare, in quanto il capitale iniziale richiesto potrebbe essere elevato. Ad esempio, il prezzo di ingresso per l’acquisto di un appartamento di piccolo taglio a Londra è di almeno il corrispettivo in sterline di circa 300 mila euro (inclusi i costi di acquisizione).
Il ritorno dall’investimento lordo varia (a seconda della zona) dal 3 al 5% in media, ma il ritorno netto “before tax” è in genere di un punto percentuale più basso. Si tratta sicuramente di investimenti a rischio molto basso e nel lungo periodo è storicamente provato che costituiscono una delle alternative migliori anche rispetto ad altre forme di investimento in titoli (azionari od obbligazionari), ma purtroppo potrebbero non essere alla portata di tutti, a meno che non ci si avvalga di una leva finanziaria, ed in tal modo il ROI (Return on investment) sarebbe sicuramente più elevato.
Alternative interessanti per migliorare le performance di investimento buy-to-let sono il settore commerciale (che però richiede competenze ed avversione al rischio diversi) ed il “multi-let”, ossia l’acquisto di unità immobiliari che possono essere locate a più persone (ad esempio stanze o miniappartamenti) nelle forme dell’HMO (House in Multiple Occupation) o residenze per studenti/co-living. Con queste strategie si possono ottenere ritorni dall’investimento anche fino al 10% annuo.
Come investire in immobili con capitali minimi
Per chi vuole esporsi sul mercato immobiliare in maniera ancor più diversificata ed eventualmente con capitali meno impegnativi, c’è la strada dei cosiddetti investimenti immobiliari indiretti.
Tra questi, ad esempio, vi sono le partecipazioni in joint venture immobiliari, in cui l’investitore assume un ruolo passivo e limitato all’apporto di capitale in un progetto di sviluppo immobiliare, mentre il developer si occupa di tutti gli aspetti relativi al progetto. Le parti uniscono le proprie forze e creano una società veicolo (SPV) e l’utile è ripartito in base alle quote predeterminate. In tal modo, l’investitore potrebbe ricevere utili dal progetto che rappresenterebbero una percentuale di ritorno dall’investimento che può essere anche notevolmente superiore rispetto ad un investimento diretto nell’acquisto di un immobile in via esclusiva. Ma soprattutto potrebbe investire capitali inferiori – anche £100-200 mila sterline – e diversificare maggiormente in diversi tipi di asset e location.
Una forma ancora più semplice ma molto redditizia di investimenti nel settore immobiliare sono i Loan agreements, vale a dire dei prestiti a società immobiliari che prevedono il pagamento di interessi da parte della società/costruttore (developer) a privati che finanziano in tutto o in parte un progetto di sviluppo. Questi prestiti possono o meno essere convertibili in quote della società e possono o meno essere garantiti da ipoteca sull’immobile oggetto dello sviluppo o da asset collaterali.
Tali prestiti hanno il vantaggio di avere una struttura contrattuale relativamente semplice e flessibile. È infatti demandata alla negoziazione tra le parti la durata, il tasso di interessi ed altre clausole che ne regolano termini specifici. Il quantum oggetto del prestito può variare, ed in genere anche con un minimo di 40-50 mila sterline si può investire in progetti di sviluppo residenziale o commerciale in Inghilterra, a fronte di un ritorno che può essere anche superiore al 5-7% netto (before tax) annuo. In tal modo, l’ingresso nel mercato immobiliare britannico diventa accessibile ad una fascia maggiore di investitori anche non professionali, ma è importante – ovviamente – accertarsi della solidità del borrower (il costruttore/develper che chiede il finanziamento) ed assicurarsi che il contratto di prestito sia redatto professionalmente e con termini il più possibile specifici.
di Francesco Fasanella, avvocato e Co-owner di Habitat Investments Ltd. (Società di sviluppo e consulenza immobiliare a Londra)