Una delle noti dolenti in ogni condominio è rappresenta dalle manutenzioni che ogni anno vengono rendicontate nel Bilancio Consuntivo di ogni amministratore; le quali sono quasi sempre oggetto di discussione e spesso di tensioni all’interno della compagine condominiale. Questo perché non tutti comprendono la necessità che è fondamentale che tutti gli elementi di un fabbricato condominiale vengano tenuti in un perfetto stato manutentivo per garantire la conservazione del valore patrimoniale dell’immobile e la sicurezza delle persone.
La MANUTENZIONE è per definizione “la combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali durante la vita di un’entità, volte a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta” (Norma UNI EN13306/2018).
Come sappiamo un fabbricato è costituito da diverse parti: a. Strutture portanti (fondazioni, pilasti, travi, solai, murature portanti); b. parti edili (facciate, coperture, murature interne, ecc.); c. Impianti (elettrici, riscaldamento, ascensore, ecc.). oggi ci limitiamo a parlare di classificare le tipologie di manutenzioni.
Le manutenzioni di un fabbricato possono essere di diverso tipo:
1. Manutenzioni su guasto, sono quelle eseguite a seguito di una segnalazione di un guasto e volte a ripristinare la situazione precedente, quindi si interviene ex post;
2. Manutenzioni cicliche, è una manutenzione preventiva effettuata ad interventi prefissati o in intervalli di tempo, in genere viene eseguita per tutte le attiv;ità soggette ad una normativa che stabilisce la periodicità di controllo e/o la verifica, gli esempi più frequenti sono gli impianti ascensore, la centrale termica centralizzata, gli impianti anti incendio, ecc.;
3. Manutenzioni ordinarie, consistono negli interventi manutentivi effettuati nel corso della vita di un fabbricato atti a mantenere o ripristinare l’efficienza di tutto o di una parte di esso e di contenere il normale degrado d’uso. Vengono, di solito effettuate a valle del guasto al fine di ripristinarne la funzionalità, l’esempio più attinente è il rifacimento delle facciate, delle scale, ecc.,
4. Manutenzioni straordinarie, si riferiscono a quegli interventi non ricorrenti e di costo elevato rispetto ai costi manutentivi ordinari, interventi che possono allungare la vita di un determinato bene, esempio se nel rifacimento delle facciate effettuiamo anche il cappotto termico che consiste nell’applicare dei pannelli coibendanti esterni o, altro es., sostituire la normale caldaia in centrale termica con un altra di maggiore efficienza (es. a Condensazione);
5. Manutenzioni di adeguamento a normative, rappresentano quel complesso di azioni eseguite su un edificio al fine di portare o riportare un edificio o una parte di esso ad un livello di prestazioni funzionali conformi a norme cogenti, es. adeguamento degli impianti elettrici alle normative vigenti, adeguamento degli ascensori, delle centrali termiche, delle autorimesse, ecc.;
Battista Praino, Amministratore condominiale associato UNAI dal 1996