Il 2022 ha portato incertezza in Europa sotto il profilo politico ed economico. Dopo la pandemia da Covd-19 e la relativa crisi economica da cui sembravamo esserci ripresi, lo scoppio della guerra in Ucraina di inizio anno – ancora tutt’altro che risolta – ha consolidato una crisi che ha ed avrà ripercussioni anche sul mercato immobiliare europeo per i prossimi mesi e forse anni.
Infatti, le conseguenze della guerra hanno avuto effetti diretti o indiretti sull’incremento dei costi energetici, su un’inflazione sempre più preoccupante e sull’aumento generalizzato dei tassi di interesse. Recessione ed incremento dei costi energetici probabilmente porteranno anche ad una diminuzione della domanda di locazione e dei prezzi degli affitti. Il settore dello sviluppo immobiliare ha anche già subito un aspettato rallentamento nel 2022, ma il 2023 si prevede sarà ancora più marcato. Una ripresa potrebbe arrivare solo nel 2024.
Tuttavia, possiamo immaginare come l’inquietudine maggiore risieda sulle aspettative per il prossimo anno relative ai valori degli immobili. Secondo il rapporto “Emerging Trends in Real Estate. In the Eye of the Storm – 2023, Europe” pubblicato da PWC e Urban Land Institute a novembre 2022, i prezzi degli immobili sono iniziati a scendere in Europa nell’anno appena passato ed un ulteriore declino è considerato inevitabile. Inoltre si prevede un incremento del gap sempre più largo tra mercato immobiliare prime rispetto alle altre categorie.
Molti professionisti del settore, inoltre, concordano sul fatto che l’apice del fenomeno inflazionistico si raggiungerà nel 2023, e quindi allora si capirà meglio se si arriverà ad una stabilizzazione dei tassi di interesse. Di conseguenza, si scoprirà anche dove si stabilizzeranno i livelli dei prezzi degli immobili.
Anche le prospettive specifiche delle maggiori città europee sono peggiorate rispetto all’anno precedente. Delle 30 città prese in esame dallo studio di PWC e Urban Land Institute, Londra rimane (come l’anno precedente, del resto) la città favorita in termini di migliori performance soprattutto per quanto riguarda i settori degli uffici e della logistica. Anche il settore retail e l’hospitality dovrebbero mantenere una certa solidità, vista la forte ripresa del turismo nella capitale britannica. I due mercati più attivi dopo Londra sono rispettivamente Berlino e Parigi, città anch’esse caratterizzate come la prima da un’ampia area metropolitana. In particolare, il settore immobiliare parigino beneficerà anche del fatto che sarà sede dei Giochi Olimpici del 2024 e di un sistema di trasporti molto efficiente. Per quanto riguarda Berlino, invece, la dipendenza più diretta dal gas russo (diversamente dalla Francia e la sua maggiore autonomia energetica grazie al nucleare), si riflettono direttamente sulle prospettive del settore immobiliare. Infatti, risulta tra le città europee che hanno registrato la peggior perdita di attrazione negli ultimi 12 mesi e la tendenza rischia di essere consolidata nel 2023. Invece, Madrid risulta essere una delle città con le prospettive di crescita maggiori, grazie soprattutto ad uno sviluppo costante delle fonti energetiche alternative applicate all’immobiliare, l’eolico ed il solare. Tuttavia, in tutte le città prese in considerazione, il settore degli uffici può garantire previsioni positive solo quando si tratta di location prime.
Il settore degli investimenti immobiliari residenziali è considerato promettente dal momento che vi è una scarsezza di offerta reale o percepita. Presumibilmente, anche l’attesa riduzione di immobili che verranno costruiti o ristrutturati nel 2023 (causa incremento vertiginoso dei costi di costruzione), giocherà un ruolo importante nel consolidare questa scarsa offerta di immobili per il mercato delle locazioni e conseguente aumento dei prezzi, già ben visibile in molte capitali europee. Tra le città maggiormente in crescita in questo settore specifico c’è Amsterdam, grazie anche alla sua reputazione come città tra le più vivibili al mondo.
Tra le città italiane, Milano ha buone prospettive, grazie alle nuove opportunità in diversi settori del mercato immobiliare (es. il leisure). Anche Roma potrebbe scalare la classifica (oggi è solo al ventunesimo posto), se si proporrà come punto di attrazione per nuove start-up, e quindi se riuscirà a sviluppare maggiormente il settore degli uffici. Tuttavia, ovviamente, molto dipenderà dalla situazione politica italiana in generale e dai suoi riflessi sull’economia nel prossimo anno.
di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor