Requisiti minimi

La scelta di un amministratore di condominio, in base dell’attuale normativa vigente e alle competenze necessarie per adempiere alle enormità di adempimenti che devono essere effettuate, è un qualcosa di molto delicato e che va effettuato attuando specifici criteri. Infatti non è più possibile e conveniente per una compagine condominiale effettuare la scelta di un nuovo amministratore solo sulla base del compenso richiesto o sulla base di una sponsorizzazione di questo o quel condomino. Fare una scelta sulla base di questi due presupposti è controproducente per il Condominio e tanto vale tenersi l’amministratore attuale.

E’ indispensabile che per la scelta di un nuovo amministratore un Condominio attento alle proprie esigenze e che mira ad ottenere un miglioramento generale valuti alcuni criteri e cerchi un candidato amministratore che risponda a precisi requisiti. Qui di seguito si possono sintetizzare i requisiti al quale un candidato amministratore deve rientrare:

1. Verificare che il candidato abbia i requisiti per esercitare la professione:

– disponga di licenza media superiore;

– Abbia effettuato un corso di Formazione di base presso un soggetto formativo abilitato;

– abbia effettuato gli aggiornamenti annuali di 15 ore presso un soggetto formativo abilitato;

– non abbia subito alcuna condanna penale;

2. Sia in possesso di adeguata polizza professionale per la responsabilità civile con primaria compagnia di assicurazione, a garanzia di un’eventuale danni cagionati al condominio nello svolgimento del mandato;

3. Sia inscritto a un associazione di categoria, preferibilmente a carattere nazionale. L’associazione è importante per gli aggiornamenti annuali che l’amministratore è tenuto per legge ad effettuare; associazione che rilascia la certificazione. Attualmente in Italia ne sono presenti almeno 60 e continuano a crescere ogni giorno con dubbi criteri di formazione. Da qui la necessità che il candidato si aggiorni in una a livello nazione e che faccia formazione da diversi anni; Se si restringe questo campo le associazioni che rispondono ai requisiti si riducono a non più 4 o 5. Questo dovrebbe far riflettere i condomini.

4. Abbia uno studio strutturato in modo adeguato per far fronte alla complessità e molteplicità delle problematiche giornaliere che dovranno essere affrontate in campo amministrativo, tecnico, legale e fiscale. Oggi è impensabile che l’Amministratore sia un soggetto che sappia di tutto e tutti, come ancora alcuni condomini pretendono. Uno studio strutturato deve avere nel suo interno alcune figure essenziali quali l’avvocato (non uno qualsiasi, ma deve essere esperto in diritto condominiale e vi assicuro che sono pochi quelli che possono affermarlo), il commercialista, il geometra, l’ingegnere. Non è più possibile rivolgersi a persone improvvisate, senza alcuna esperienza nel settore o minima e neanche ai cosiddetti dopolavoristi (che svolgono un altro lavoro e per arrotondare, visto che nel loro lavoro principale non riescono ad affermarsi fanno anche l’amministratore, con le conseguenze che fanno male entrambi i lavori). Questi c.d. “DOPOLAVORISTI” non avendo competenze specifiche nella migliore delle ipotesi causano danni economici al condominio. Uno studio strutturato garantisce il rispetto delle scadenze, la tempestività nella soluzione delle problematiche e la necessaria reperibilità.

5. Metta a disposizione del condominio un sito web dove vengano pubblicati con regolarità, ad uso esclusivo dei condomini, tutta la documentazione contabile fondamentale (Contratti con i fornitori, certificazioni del condominio, verbali assembleari, regolamento condominiale, bilanci e ripartizioni spese, estratti conti dei c/c condominiali, fatture con i relativi bonifici, ecc.). Oggi la trasparenza nella gestione condominiale è essenziale.

6. Obbligo di esporre una targa contenente gli estremi dell’amministratore con i recapiti telefonici e indirizzo in un luogo visibile a tutti (preferibilmente il portone), in modo da essere facilmente reperibile;

7. Apertura ed utilizzo di un c/c bancario o postale intestato al condominio sul quale devono transitare tutte le operazioni condominiali per essere facilmente rintracciabili;

8. Descriva con precisione come gestisce le morosità; nota dolente di ogni condominio. L’amministratore che la gestisca in modo non adeguato mette l’intero condomini in difficoltà.

9. L‘offerta presentata deve essere redatta in modo dettagliata sia nella parte di fissa (Compenso ordinario), sia nella parte variabile (Compenso extra). La maggior parte dei problemi nascono dal compenso extra che molti non indicano in modo chiaro e dettagliato (alcuni non lo indicano per nulla) e che poi vengono, spesso, occultati in altre voci di spesa del rendiconto per essere poco visibili. I compensi extra, ai quali nessun amministratore rinuncia, constano in: compensi per lavori straordinari, rimborsi di vacazione, di spese telefoniche, spese amministrative, spese per copie e cancelleria, spese per pagamento F24, spese per solleciti di pagamento, per contabilità separata tra proprietario e inquilino o tra comproprietari, spese di partecipazione a mediazioni, spese per predisposizione pratiche per il recupero del credito affidato ai legali, ecc.

10. L’immobile da gestire deve essere visionato per predisporre un preventivo adeguato e per valutare quali sono le difficoltà che si dovranno affrontare; un candidato che non trova il tempo per visionare l’immobile da amministrare difficilmente troverà il tempo per gestirlo in modo adeguato.

11. Verificare l’esperienza del candidato e conoscere quali sono i condomini da lui amministrati.

Solo attraverso l’esame e la comparazione di tutti i criteri sopra riportati è possibile scegliere un amministratore adeguato alle vostre esigenze tra i diversi preventivi pervenuti. La scelta di un amministratore, come spesso avviene, solo sulla base del prezzo (generalmente il più basso) o del fatto che sia stato presentato da un altro condomino (che nella maggior parte dei casi non lo conosce neanche personalmente, ma che è stato sponsorizzato ca una terza persona) è il peggior errore che si commette frequentemente. La scelta dell’amministratore con criteri, diciamo, superficiali o peggio esclusivamente economici comporta rischi gravissimi per la compagine condominiale. La gestione di una vostra proprietà deve essere affidata con cura e attenzione. Si deve tener conto che la gestione di un condominio, per un amministratore, ha dei costi fissi a prescindere dalla grandezza dell’immobile e variabili in base alle unità immobiliari, e non è pensabile che sia gestito sapendo da subito che ci si debba rimette di tasca propria. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l’amministratore che ha formulato un offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione notevolmente maggiore rispetto a quelli che si andrebbero a sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati.

La scelta dell’amministratore presentato e scelto al buio, me lo ha consigliato “Tizio”, senza averlo sottoposto ai criteri enunciati può portare addirittura a scenari ancora più gravi per il condominio e per i quali non c’è il tempo di svilupparli.

La scelta dell’amministratore del vostro immobile è una scelta che va fatta con ponderazione ed oculatezza.

Battista Praino, Amministratore Condominio associato UNAI dal 1996