Il documento che di solito si chiede all’amministratore prima di vendere un immobile per accertare lo stato dei pagamenti è fondamentale per una corretta vendita e per evitare contenziosi futuri.
Tra i numerosissimi compiti dell’amministratore vi è anche quello di “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” (articolo 1130del codice civile).
Questa “attestazione” viene nella prassi chiamata “liberatoria” ma in effetti non libera da alcun obbligo l’amministratore di condominio e tanto meno il condomino, come ora vedremo.
La necessità del proprietario di ottenere questo documento nasce quasi sempre in occasione di un atto di vendita della propria unità immobiliare posta all’interno di un condominio. La liberatoria può essere richiesta da un condomino all’amministratore anche indipendentemente dal trasferimento della proprietà o soltanto per accertarsi della regolarità dei propri pagamenti.
Solitamente però l’attestazione in parola viene richiesta, come dicevamo sopra, in occasione di una compravendita o comunque in occasione di un trasferimento a qualsiasi titolo di un diritto reale (per lo più: nuda proprietà, usufrutto, diritto di abitazione), al fine di mettere a conoscenza il terzo acquirente della posizione debitoria o creditoria del condomino cedente.
E l’acquirente fa bene a preoccuparsi di richiedere tale attestazione, in quanto a norma dell’articolo 63delle disposizioni di attuazione del codice civile: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
Soffermandoci brevemente su tale norma, occorre sottolineare come il meccanismo del subentro dell’acquirente nei debiti condominiali del venditore, limitatamente a quelli dell’anno in corso ed a quello precedente, opera unicamente nel rapporto con il condominio e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente. Pertanto, in tale ultimo rapporto, ognuno paga le spese sorte nel periodo in cui è stato condomino. Ciò significa che, se da un lato, nei rapporti con il venditore, l’acquirente risponde soltanto per le spese condominiali sorte dal momento in cui è divenuto condomino, dall’altro ha diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all’acquisto.
Guardando la problematica dal punto di vista pratico dell’acquirente e del venditore, va quindi chiarito che:
- l’acquirente deve richiedere al proprietario di procurarsi tale attestazione, in quanto l’amministratore non potrebbe rilasciarla direttamente al nuovo acquirente, né al notaio, né all’agenzia immobiliare o ad altro soggetto che non sia delegato dal proprietario;
- una volta ottenuta l’attestazione il venditore la consegnerà in originale all’acquirente;
- l’acquirente la consegnerà al notaio rogante.
Tale procedura può essere svolta con la collaborazione dell’agenzia immobiliare, quando presente nella trattativa e la consegna del documento potrà essere materialmente effettuata anche a persona diversa dal proprietario, purché quest’ultimo abbia rilasciato una delega, anche se oggi il modo abituale di consegna è quello tramite posta elettronica. A tal proposito è sicuramente più opportuno da parte dell’amministratore l’utilizzo della firma digitale del documento e la trasmissione a mezzo posta elettronica certificata.
Ottenuta l’attestazione il venditore e l’acquirente potranno regolarsi di conseguenza e studiare, eventualmente con l’aiuto di loro consulenti e preferibilmente con la consulenza del notaio che dovrà stipulare l’atto di trasferimento o costituzione di diritti reali, la soluzione più idonea, nel caso vi siano obblighi ancora da adempiere da parte del proprietario e in particolare pagamenti di spese condominiali in sospeso e non solo.
Abbiamo visto infatti che l’attestazione deve contenere informazioni non soltanto sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali ma anche sull’esistenza delle eventuali liti in corso.
È necessario dunque che il venditore collabori fattivamente per l’ottenimento dell’attestazione e per l’adempimento materiale dei suoi obblighi in tempi ragionevoli per fornire all’acquirente e al notaio tutte le informazioni necessarie per la conclusione dell’operazione in piena serenità.
Infatti, anche e soprattutto quando vi siano obblighi del venditore ancora da adempiere, è tutto interesse anche di quest’ultimo che la trattativa si concluda in fretta e con la massima trasparenza, in quanto eventuali omissioni di informazioni porteranno inevitabilmente creare nervosismi, litigi e rinvio della stipula o addirittura condurre a contenziosi giudiziari.
Naturalmente per poter valutare l’entità degli obblighi eventualmente ancora facenti capo al venditore, è necessario che l’attestazione dell’amministratore di condominio contenga il maggior numero di informazioni possibili. Dovrà quindi contenere sia un riferimento alle spese ordinarie che a quelle straordinarie, all’esistenza di eventuali delibere già assunte dell’assemblea senza pagamento di importi a carico del venditore (anche se con lavori ancora da eseguire) all’esistenza di fondi, per lavori da eseguire o ad altro titolo. A tal proposito va posta particolare attenzione a quei condominii che abbiano dipendenti (solitamente il portiere), perché è senz’altro opportuno indicare nell’attestazione se il condominio abbia istituito un fondo per il trattamento di fine rapporto.
Non dobbiamo neppure dimenticare che l’attestazione in argomento non è solo indispensabile nel caso di trasferimento della proprietà a titolo oneroso (e cioè quando avvenga in cambio di corrispettivo in denaro o di altro tipo), ma anche quando avvenga a titolo gratuito (donazione o altro trasferimento senza corrispettivo). Il soggetto subentrante, infatti, deve valutare la convenienza dell’accettazione del trasferimento e potrebbe darsi il caso che il valore netto del trasferimento sia negativo o comunque fortemente ridotto, ove le spese condominiali siano talmente alte da annullare il valore della proprietà trasferita o non rendere l’operazione così appetibile.
Possiamo quindi concludere con la consapevolezza che:
La cosiddetta “liberatoria” non può liberare nessuno dai propri o dagli altrui obblighi: non l’amministratore, che è il soggetto che deve verificare che tali obblighi siano adempiuti; non il proprietario che intende trasferire la proprietà, che tali obblighi deve adempiere, con riferimento a tutti quelli sorti in data antecedente quello del trasferimento, anche se ne sia venuto a conoscenza dopo il trasferimento stesso; non il soggetto subentrante, che oltre a dover adempiere ai propri obblighi sarà anche solidalmente responsabile per quelli sorti prima dell’acquisto, limitatamente a quelli dell’anno in corso al momento dell’acquisto stesso e all’anno precedente.
Nel caso emergano dalla suddetta attestazione degli obblighi ancora da adempiere occorre portarli tempestivamente a conoscenza del notaio, che suggerirà alle parti, in relazione all’entità degli obblighi e ad altri elementi da valutare nel caso concreto, quali soluzioni adottare.
L’attestazione rilasciata dall’amministratore di condominio non solo è utile ma indispensabile, sia per il corretto svolgimento dei rapporti tra venditore ed acquirente (o comunque in tutti i casi in cui si verifichi il subentro di un soggetto ad un altro) sia per poter stipulare un atto notarile che garantisca entrambe le parti ed infine per evitare liti posteriori al trasferimento di proprietà. Ed è proprio questo il compito principale del notaio: oltre che garantire la buona proprietà dell’immobile ed il suo regolare trasferimento, anche evitare la formazione di contenziosi.
di Mercurio Paolo Dragonetti, notaio