Regolamento Condominio-parte 1

lL Regolamento Condominiale, previsto dall’art. 1138 del C.C., che deve sempre avere la forma scritta, può essere di natura assembleare o di natura contrattuale.

Regolamento Condominiale Assembleare:

è un regolamento che è stato adottato con delibera assembleare, viene approvato, e può essere modificato con la maggioranza degli intervenuti in un assemblea condominiale che rappresentino almeno la metà del valore della compagine condominiale.

Questo regolamento può contenere solo norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento dei beni condominiali comuni e ne regola i servizi; non può assolutamente limitarne l’uso, ma solo regolamentarlo. Non può contravvenire a leggi imperative dello stato, non può apportare modifiche alle norme C.D. Inderogabili, non può limitare i diritti dei singoli condomini sui beni di proprietà individuali e comuni. Fissa i criteri di ripartizione delle spese sulla base delle norme vigenti. Quindi è destinato solo a regolamentare e non a limitare. Regola i rapporti interni al condominio e prescinde dai partecipanti del condominio (vale nei confronti dei terzi e verso chi entra nel condominio); non necessita della trascrizione, ma deve essere allegato al verbale assembleare con il quale è stato approvato.

Eventuali condomini dissenzienti hanno la facoltà entro 30 giorni, dalla delibera (se presenti in assemblea) o dalla data in cui ne sono venuti a conoscenza (se assenti in assemblea), di ricorrere al Tribunale per essere impugnato, in toto o in parte, ai densi dell’art. 1107 del c.c.

Regolamento Condominiale Contrattuale:

è un regolamento predisposto dal costruttore o dall’originario proprietario dell’immobile. I nuovi condomini ne entrano a far parte per adesione. Tale regolamento viene normalmente allegato all’atto di vendita dei singoli appartamenti, ma, di solito, nei rogiti notarili di compravendita ci si limita solo ad un richiamo dello stesso. Tale contratto obbliga contrattualmente le parti (acquirente e venditore) e di conseguenza le clausole che vi sono contenute diventano vincolanti. Questo tipo di regolamento non è impugnabile. L’unica cosa possibile da fare, se ne esistono i presupposti, sono quelle azioni atte a far rilevare l’invalidità del contratto.

Le modifiche al Regolamento Condominiale Contrattuale non possono essere apportate dall’assemblea condominiale a maggioranza e neanche all’unanimità dei presenti. Per apportare modifiche alle clausole limitative è necessario che tutti i comproprietari dell’intero condominio le accettino formalmente. Necessita successivamente la trascrizione.

Le uniche parti modificabili sono rappresentate dalle parti che regolamentano l’uso del bene ma non le limitazioni; anche in questo caso vale quanto detto per le modifiche del regolamento di natura assembleare.

Al riguardo cito in modo semplificativo e non esaustivo alcune sentenze della Corte di Cassazione al riguardo:

La Sentenza n. 17880/2009 …. il mero richiamo nell’atto di compravendita del reg. cond. ne presuppone la conoscenza e l’accettazione …..

La Sentenza n. 19212/2016 ……. le clausole riportate in regolamento condominiale contrattuale possono imporre delle limitazioni ai proprietari purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito…..

La Sentenza n. 22310/2016 ….. Le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento seppur non inserito …..

Battista Praino, Amministratore condominio associato UNAI dal 1996