Parliamo di complessi che uniscono diversi condomini mettendo a disposizione degli abitanti molte parti comuni, ma chi partecipa all’assemblea di questo Supercondominio e con quali vincoli di mandato?
Nella realtà odierna abbiamo spesso complessi edilizi articolati in diversi ed autonomi corpi di fabbrica, anche tecnicamente indipendenti per quanto riguarda gli impianti che tuttavia godono di alcuni servizi e impianti comuni, come ingresso, viali di accesso, cortili, accessi pedonali e/o carrabili, giardini, ma anche impianti di riscaldamento centralizzato, impianti per l’acqua potabile, parcheggi, campi da tennis o piscina, locali per la portineria, alloggio per il portiere o altro, tutti legati ai singoli edifici da una relazione di accessorietà.
In tal caso si parla appunto del cd. “supecondominio” o condominio complesso, ove i partecipanti dei singoli edifici, già ciascuno costituito in autonomo condominio, insieme devono gestire anche tali ulteriori beni comuni e condivisi con gli utenti degli altri condomini.
Giova rammentare come il legislatore non utilizzi il termine “supercondominio”, ma lo stesso nel sentire comune e per praticità è diventato di comune dominio e utilizzo, andando ad indicare qualcosa di superiore, una organizzazione al di sopra di quella dei singoli condominii degli edifici separati, che comunque continuano a mantenere la loro autonomia e individualità.
Il raggio di azione dei singoli condomini andava ampliandosi con la gestione di tali ulteriori beni comuni, ma si pose il dubbio se adottare le regole della comunione di beni, che avrebbe comportato un doppio regime gestorio (condominiale per le parti comuni ed indivise tra i partecipanti ai singoli edifici e di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condominii), con aggravamento delle varie incombenze e necessità di gestione, ovvero le regole tipiche del condominio.
I dubbi in merito alla gestione in comunione o in condominio, venivano sciolti dalla novella del 2012 (L. 220/2012), la quale estendeva l’applicabilità delle norme sul condominio anche al supercondominio, prevedendo al nuovo art. 1117-bis c.c. che le disposizioni in tema di condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni”.
Dall’entrata in vigore della riforma la gestione di tali beni doveva passare per le regole condominiali, dunque l’assemblea del supercondominio; applicandosi però le medesime norme, si poneva il problema della rappresentanza in detta assemblea. Chi poteva/doveva partecipare all’assemblea del supercondominio?
Certo ammettere tutti i singoli proprietari dei vari condominii avrebbe portato a tenere riunioni difficoltose e assai poco gestibili, per cui la norma di cui all’art. 67 disp. att. c.c., prevede che in caso di numero complessivo inferiore a 60 possano partecipare tutti gli aventi diritto, mentre in caso di numero superiore potrà partecipare esclusivamente il rappresentante di ogni singolo condominio costituente il supercondominio.
Si individuava così la figura del rappresentante, designato dal condominio di appartenenza, e unico soggetto legittimato ad esprimere il voto in assemblea, con efficacia vincolante per l’intero condomino e si stabiliva che nell’assemblea del supercondominio potessero partecipare i soli rappresentanti nominati, dai singoli condominii, con la maggioranza degli intervenuti, pari ad almeno 2/3 del valore dell’edificio (maggioranza qualificata ai sensi dell’art. 1136, V comma, c.c.).
Stabilito quanto sopra ne deriva che anche se non risulta necessaria l’unanimità per nomina dei rappresentanti, essi comunque rappresentano l’intero condominio o meglio tutti i singoli partecipanti ad esso, vincolando anche eventuali assenti, astenuti, dissenzienti.
Il rappresentante, così munito di mandato, usualmente di durata annuale, è tenuto a rispettare le regole proprie del mandato e dunque a tutelare gli interessi dei rappresentati, osservarne le direttive, riferire delle convocazioni ricevute e delle delibere assunte, affinché l’amministratore ne possa poi riferire ai singoli condomini.
Doverosamente, ricevuta la convocazione dell’assemblea del supercondominio, il condominio dovrebbe convocare apposita assemblea per la nomina del rappresentante e per conferire le opportune indicazioni di voto in merito ai punti posti all’ordine del giorno.
Per espressa previsione di legge l’amministratore non potrà ricevere deleghe né, per analogia, essere nominato rappresentante del condominio nel supercondominio.
di Fabrizio Pacileo, avvocato