In un condominio l’amministratore è responsabile della sicurezza antincendio dell’intero edificio, dei suoi spazi comuni e della manutenzione degli impianti. L’amministratore deve quindi affidare la realizzazione dell’impianto e la sua manutenzione a una ditta o a un professionista del settore.
In seguito all’introduzione del DM 25/1/2019 “Modifiche e integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendio per gli edifici di civile abitazione”, sono stati identificati precisi compiti e misure da adottare dall’amministratore di condominio.
Le misure tengono conto del tipo di attività che deve essere svolta e del grado di rischio incendio attribuito (basso, medio e alto).
Introduce poi la “altezza antincendio”, che corrisponde all’altezza dell’ultimo piano abitabile maggiorata di un metro e misurata a partire dalla zona carrabile più bassa adiacente al fabbricato.
Si identificano così 4 Livelli di Prestazione (LP)
Edifici da 12 a 24 metri LP 0
Prevede la comunicazione agli occupanti sulle procedure per la chiamata dei soccorsi e l’indicazione per la messa in sicurezza degli impianti.
Edifici da 24 a 54 metri LP 1
Oltre alle misure di LP 0, impone la stesura di un piano di emergenza condominiale obbligatorio, che deve essere accessibile a tutti i residenti e lavoratori.
Edifici da 54 a 80 metri LP 2
Include tutti gli adempimenti del LP 1, ma richiede anche un impianto antincendio con segnali sonori e visivi. Il piano di emergenza, inoltre, deve prevedere specifiche procedure di allarme.
Edifici oltre 80 metri o con più di 1000 residenti LP 3
Prevede misure preventive avanzate, tra cui un sistema di allarme vocale EVAC (con una centrale e diffusori sonori) e un centro di gestione dell’emergenza contenente tutte le informazioni necessarie per la sicurezza.
Obbligo estintori e dispositivi antincendio
La RTV (Regola Tecnica Verticale) sui condomini li prescrive, al di fuori delle aree abitative, per qualunque tipo di edificio. Gli estintori, in particolare, sono obbligatori nelle parti comuni del condominio la cui altezza superi i 24 metri o che dispongano di autorimesse, centrali termiche o depositi di gpl o che si configurino come luoghi di lavoro.
L’utilizzo degli idranti è invece disposto dal D.M. 246/87 già per gli edifici con altezza antincendi superiore a 24 m, mentre la RTV ne obbliga l’impiego a partire dai condomini con massima quota dei piani superiore a 32 m.
Nessuna delle due norme prevede l’installazione di impianti di spegnimento automatico. Questo aspetto deve essere valutato nei casi in cui fossero previsti locali con rischi specifici.
Il D.M. 25/01/2019 prevede, a partire dagli edifici con altezza antincendio superiore a 54 m, l’obbligo di installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico e acustico.
La RTV fissa lo stesso tipo di impianto manuale per gli edifici con quota massima dei piani superiore a 32 m e consiglia l’impiego di semplici rivelatori autonomi di fumo con avvisatore acustico all’interno delle abitazioni.
L’amministratore e le sue responsabilità antincendio
Tra i compiti principali dell’amministratore in materia di sicurezza antincendio ci sono ad esempio:
- adottare le misure di prevenzione del rischio incendio e di gestione dell’evento in caso si verifichi;
- presentazione SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio attività Antincendio) per le attività elencate nell’allegato al DPR 151/2011 come le centrali termiche;
- verificare che gli estintori siano posizionati correttamente e verificarne il corretto funzionamento e la manutenzione;
- mantenere in stato di efficienza i dispositivi, le attrezzature e le altre misure antincendio;
- sottoporre all’assemblea la necessità di ristrutturazioni al fine dell’adeguamento antincendio dell’edificio;
- informare sui percorsi di evacuazione controllando che le uscite siano sempre accessibili, ben segnalate e libere da ostacoli;
- verificare la presenza e la corretta collocazione della segnaletica di sicurezza comprese le indicazioni per le vie di fuga.
Responsabilità dell’amministratore
Se l’amministratore di condominio non rispetta gli obblighi di legge è inadempiente verso il condominio.
In questo caso i condomini possono invocare una sua responsabilità contrattuale per violazione delle norme, richiedere la revoca dall’incarico e un risarcimento dei danni subiti.
L’amministratore può incorrere anche in responsabilità penali, che possono prevedere sanzioni o con l’arresto. Le sanzioni possono essere applicate anche in caso di inadempimenti dell’amministratore precedente, se chi subentra non provvede a mettere in regola l’edificio.
di Jacopo Formaioni
Natalini Antincendio srl
https://www.antincendionatalini.com/