Locatari, eredi, proprietari, usufruttuari e persino società di leasing. I soggetti potenzialmente convocabili in assemblea di condominio sono molti. Ma hanno tutti davvero diritto di partecipare e votare? Vediamo caso per caso cosa ha stabilito la giurisprudenza.
Chi sono i soggetti che debbono essere convocati in assemblea?
La domanda è banale solo all’apparenza, perché la risposta è tutt’altro che semplice e neppure certa in relazione ai soggetti astrattamente convocabili.
La legge 220/2012 sembrerebbe aver parzialmente modificato, ampliandolo, il novero dei soggetti passivi, cioè dei destinatari dell’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio. Infatti il sesto comma dell’art. 1136 del codice civile così come modificato dalla legge di riforma, dispone che l’assemblea non possa deliberare “se non consta che tutti gli aventi diritto” siano stati convocati. La stessa formula “aventi diritto” è stata ripetuta dal legislatore nel quarto comma dell’art. 66 della disposizioni attualtive delcodice civile laddove dispone che l’amministratore possa fissare più riunioni consecutive “convocando gli aventi diritto”. Quindi è stata eliminata la parola “condomini” ed è stata sostituita con la più ampia dicitura “aventi diritto”. Dobbiamo quindi capire chi siano oggi “gli aventi diritto”. Partiamo dai punti fermi.
Proprietario. Nulla è cambiato per quanto riguarda la necessaria convocazione del condomino intestatario della proprietà dell’unità immobiliare, così come, nell’ipotesi di un bene in comproprietà, nessun dubbio che debbano essere convocati tutti i condomini comproprietari.
Usufruttuario, usuario e titolare del diritto di abitazione. Permane sempre l’obbligo di convocare l’usufruttuario per le questioni di ordinaria amministrazione.
L’art. 1026 del codice civile parifica all’usufruttuario, l’usuario e il titolare del diritto di abitazione, per cui anche a questi soggetti dovrà essere inviata la convocazione quando sono all’ordine del giorno questioni attinenti l’ordinaria amministrazione.
Contratto preliminare di compravendita. Il trasferimento del bene immobile avviene con il rogito notarile o con una sentenza del tribunale. Pertanto il contratto preliminare di compravendita, che è soltanto una promessa di vendere e di comprare, non muta le posizioni giuridiche dei soggetti. Quindi il destinatario della convocazione è sempre il proprietario promittente venditore. A lui va inviata la convocazione.
Eredi. In caso di decesso del condomino l’avviso può essere inviato in modo collettivo e impersonale agli eredi nel domicilio del condomino deceduto, fino ad un anno dalla data della morte. Poi è necessario fare delle indagini e individuare gli eredi. La pronta e fattiva collaborazione degli eredi sarebbe doverosa e logica, ma tutti sappiamo che fin troppo spesso non è così.
Custode giudiziario. Qualora l’immobile sia oggetto di esecuzione immobiliare, il custode nominato dal tribunale dovrebbe dare la pronta comunicazione della propria nomina all’amministratore del condominio. Dovrebbe altresì specificare che non saranno ritenute spese rimborsabili in prededuzione quelle relative a spese non espressamente autorizzate dal tribunale. La convocazione dovrà essere inviata al custode il quale potrà partecipare alle assemblee condominiali personalmente o a mezzo delega.
Il Condominio parziale. La suprema Corte di Cassazione ha avuto più volte modo di chiarire che “ l’esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (si vedano: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all’interno del cosiddetto condominio allargato talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12.02.2001 n. 1959). In forza e come conseguenza logica del principio generale sull’imputazione delle spese condominiali posto dall’art. 1123 del codice civile, terzo comma (esplicazione pratica del condominio parziale) la gestione è di spettanza innanzitutto dell’amministrazione condominiale e poi anche dei condomini che utilizzino in esclusiva il bene. Ebbene, se alcuni condomini non sono tenuti a contribuire alle spese relative a beni e/o servizi di cui non fruiscono, è del tutto evidente che gli stessi condomini non hanno il diritto di partecipare all’assemblea e non hanno il diritto di votare. In questi casi pertanto la convocazione dovrà essere inviata soltanto ai condomini interessati. Nulla vieta che l’argomento possa essere tratto in un’assemblea generale alla quale siano stati chiamati tutti i condomini. In tal caso, quando si tratterà l’argomento relativo ad un bene comune solo ad una parte dei condomini, saranno solo questi ultimi a votare.
Conduttore. Per questo argomento invece sono sorti nuovi e più forti contrasti.
Secondo alcuni studiosi la formulazione dei nuovi testi dell’articolo 1136 del codice civile, al sesto comma, e dell’articolo 66 delle relative disposizioni attuative determina l’obbligo per l’amministratore del condominio di convocare in assemblea direttamente anche i conduttori dei proprietari degli immobili siti nel condominio, per quelle materie indicate dall’art. 10 della legge 392/78.
Il ragionamento che essi esprimono è fondato sul fatto che i conduttori hanno il diritto di partecipare all’assemblea, ed anzi, nelle materie menzionate dalla legge, hanno addirittura il diritto di votare, cosicché essi rientrerebbero a pieno titolo nella categoria degli “aventi diritto” ad essere convocati di cui agli articoli 1136 c.c. e 66 delle disposizioni attuative.
Esiste poi un secondo orientamento più conservatore, al quale aderisce il sottoscritto.
Lo ritengo tuttora valido perché supportato da una ricca giurisprudenza della Corte di Cassazione che, seppure risalente a prima della riforma, risulta ancora applicabile.
Come già scritto sopra l’articolo 10 della legge 392/1978 dispone che il conduttore abbia il diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento per le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Si tratta di un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore-condomino ispirata dal principio che, per ciò che attiene al servizio di riscaldamento e di condizionamento d’aria, il conduttore fosse maggiormente interessato.
Ebbene la Corte di Cassazione ha puntualizzato “che quella prevista dall’art. 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392 è un’assemblea condominiale allargata alla partecipazione per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria), dei conduttori, quali su queste, deliberano in luogo dei condomini. Si tratta di un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore. Ispirata dal principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui, (art. 9 della legge 392/78), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le sopra indicate disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio essendo privo di un’azione diretta nei confronti dei conduttori tant’è che l’art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo locatore, se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali” (Cass. Civ. 13-1-2008 n. 384). “L’art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392 , prevede con norma eccezionale, un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condòmini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell’art. 66 att. c.c., che disciplina la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condòmini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione.”. (Cass. n. 4802/1992)
Secondo la giurisprudenza sopra richiamata, anche nel caso in cui si debba deliberare “sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento”, non c’è l’obbligo per l’amministratore di convocare in assemblea i conduttori e secondo la quale i conduttori possono impugnare le delibere assunte in quella materia, sia ancora valida.
La più volte menzionata riforma apportata al testo degli articoli 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c. risulta irrilevante per quanto concerne le conclusioni cui sono pervenute le sentenze di cui sopra, che negano che l’amministratore sia obbligato a convocare in assemblea i conduttori.
Al conduttore è riconosciuto dalla legge solo il diritto di partecipare e di intervenire in assemblea, e in alcuni casi di votare, ma nessuna norma prevede espressamente il suo diritto di essere convocato nella stessa da parte dell’amministratore.
Tale diritto, con il relativo obbligo, è da rinvenirsi, invece, esclusivamente, nel rapporto locatore-conduttore, con la conseguenza che a doversi preoccupare di avvisare il conduttore di partecipare all’assemblea, come ha più volte stabilito la giurisprudenza, è solo e soltanto il proprietario-locatore.
Il rapporto locatizio – come i giudici hanno avuto cura di precisare, per esempio in materia di pagamento delle spese di amministrazione – è infatti totalmente estraneo alle vicende condominiali.
Questa tesi risulta essere confermata, seppure in modo indiretto, dalla recente sentenza della Corte di Cassazione del 5 gennaio 2018 n. 151, la quale ha statuito che i soggetti legittimati ad impugnare le delibere sono i titolari di diritti reali. Quindi non i conduttori, dei quali pertanto è stata ribadita la posizione subalterna al condomino titolare di diritti reali.
Il contratto di leasing. Seppure il soggetto direttamente interessato a partecipare alle assemblee sia l’utilizzatore o il conduttore (è lui che dovrà pagare) ritengo, per quanto detto sopra, che l’avviso di convocazione debba essere inviato alla società di leasing, ossia al condomino.
di Ferdinando Della Corte, avvocato