Spesso un affittuario non sa di avere diritto a una detrazione dalle tasse una quota del proprio canone di locazione. I casi previsti dalla legge sono molteplici.
Ai titolari di contratti di locazione per unità immobiliari adibite ad abitazione principale spetta una detrazione forfettaria, rapportata all’ammontare del reddito complessivo. La detrazione interessa i contratti a canone libero, a canone convenzionale, stipulati da giovani con età compresa tra i 20 e i 31 anni, o stipulati dai lavoratori dipendenti a causa del trasferimento per motivi di lavoro. Ricordiamo come Le detrazioni non sono cumulabili nello stesso periodo di tempo, ma il contribuente ha il diritto di scegliere quella a lui più favorevole.
La detrazione spettante agli inquilini che hanno stipulato o rinnovato un contratto di locazione per immobili adibiti ad abitazione principale è pari a 300,00 euro se il reddito complessivo non superi i 15.493,71 euro; se invece abbiamo un reddito complessivo tra 15.493,71 e 30.987,41 euro la detrazione spettante è pari ad euro 150,00.
La detrazione è suddivisa in base ai cointestatari del contratto di locazione dell’abitazione principale. La detrazione può essere fruita non solo se il contratto di locazione è stato stipulato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ma anche se è stato stipulato ai sensi di precedenti normative ed automaticamente prorogato per gli anni successivi.
Ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati a norma dell’art. 2, comma 3, e dell’art. 4, commi 2 e 3, della l. n. 431 del 1998 (c.d. contratti convenzionali), spetta una detrazione stabilita in misura forfetaria, rapportata al numero dei giorni nei quali l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale, pari a 495,80 se il reddito complessivo non superi i 15.493,71 euro; se invece il reddito complessivo è ricompreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro la detrazione spettante è di euro 247,90.
Ai giovani con età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione avente ad oggetto una unità immobiliare o sua porzione da destinare a propria residenza, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 20% dell’ammontare del canone di locazione entro il limite massimo di 2.000,00 euro e, in ogni caso, la detrazione non può essere inferiore a 991,60 euro.
La detrazione compete per i primi quattro anni dalla stipula del contratto sempreché il conduttore si trovi nelle condizioni anagrafiche e reddituali richieste dalla norma. Il rispetto dei requisiti richiesti deve essere verificato in ogni singolo periodo d’imposta per il quale si chiede di fruire dell’agevolazione.
Per quanto riguarda il requisito anagrafico, questo è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta; tuttavia, il contratto deve essere stipulato prima del compimento del trentunesimo anno d’età. In tal caso la detrazione spetta solo fino all’anno d’imposta in cui si sono compiuti i 31 anni.
Ricordiamo che nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da più conduttori e solo uno abbia i requisiti di età previsti dalla norma, solo quest’ultimo può fruire della detrazione in esame per la sua quota.
Ai lavoratori dipendenti che per esigenze di lavoro trasferiscano la propria residenza nel comune di lavoro o in uno limitrofo spetta una detrazione forfettaria pari a 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro; se invece il reddito complessivo sia compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro la detrazione spettante è di 495,80 euro. Nel caso in cui il lavoratore dipendente perda tale qualifica, la detrazione non spetta più dal periodo d’imposta successivo a quello in cui la qualifica è venuta meno.
L’elemento cardine che caratterizza la detrazione è il trasferimento della residenza nel comune di lavoro o in uno limitrofo; questo cambiamento deve avvenire nei 3 anni che precedono la richiesta di detrazione che spetta per i primi 3 anni dalla data di variazione della residenza.
Il Comune in cui si è spostata la residenza deve essere situato ad almeno 100 km di distanza dal precedente Comune e, in ogni caso, in una regione diversa.
Il lavoratore deve essere titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Nel caso in cui il contratto sia intestato a più soggetti, la detrazione va suddivisa tra gli intestatari del contratto che possiedano i predetti requisiti, nella misura spettante in base al proprio reddito. Qualora il contratto sia intestato a 3 soggetti, 2 dei quali lavoratori dipendenti, la detrazione spetta solo a questi ultimi, in misura pari al 50% ciascuno, fermo restando i limiti previsti per i relativi redditi.
Ricordiamo come ogni volta che si sottoscriva un contratto di locazione questo vada registrato presso l’Agenzia delle Entrate (o di persona invero telematicamente). Tale registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula, o di decorrenza, del contratto di locazione. Entro 60 giorni, invece, va data comunicazione all’Amministratore di Condominio dell’avvenuta registrazione del contratto.
La comunicazione all’Amministratore deve contenere i dati anagrafici del nuovo inquilino, nel caso di un nuovo contratto di affitto, o del nuovo proprietario dell’unità immobiliare in caso di compravendita. Andranno inoltre comunicati gli estremi del contratto che sancisce il passaggio di proprietà o di utilizzo dell’appartamento, ovverosia numero di registrazione e data del contratto – o dell’atto notarile di compravendita (prassi consuetudinaria è quella di trasmettere la prima pagina del contratto di locazione, contenente tutti i dati anagrafici delle parti, l’ubicazione e la durata del contratto).
La normativa parla esplicitamente di “documentata comunicazione” della registrazione del contratto, che il proprietario deve trasmettere al conduttore e all’amministratore del condominio. Generalmente è sufficiente comunicare gli estremi della registrazione dell’atto, che consentono di risalire con facilità a tutti i dati necessari per individuare il nuovo locatario.
La normativa di riferimento risale alla legge 431 del 1998, “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, modificata poi dalla legge 208 del 2015 – la cosiddetta Legge di Stabilità. Nella Legge di Stabilità è chiaramente esplicitato che: “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130 del Codice civile”. L’articolo del Codice civile cui si fa riferimento riguarda le attribuzioni e gli obblighi degli amministratori di condominio, tra i quali vi sono:
- La convocazione delle assemblee e la cura dell’osservanza del regolamento condominiale;
- La riscossione dei contributi e loro erogazione per le spese di manutenzione ordinaria degli spazi;
- La responsabilità in materia di adempimenti fiscali;
- La tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Tale registro contiene “le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare”.
Ogni modifica relativa ai dati citati deve necessariamente essere comunicata all’amministratore entro 60 giorni, affinché questi possa tener fede al proprio obbligo di curare ed aggiornare il registro di anagrafe condominiale. Il duplice obbligo, in capo al locatario, di registrazione del contratto e di comunicazione dei dati all’amministratore, è dunque stato introdotto soltanto nel 2016, con la Legge di Stabilità. La stessa legge prevede che, in caso di inerzia da parte del proprietario dell’unità abitativa, sia lo stesso amministratore di condominio ad attivarsi onde ottenere i dati necessari al corretto adempimento dei suoi doveri.
Ricordiamo come l’amministratore di condominio abbia la facoltà di addebitare al locatore gli eventuali costi sostenuti per l’ottenimento dei dati, ma anche che l’amministrazione condominiale può avere la sua parte di responsabilità in merito all’obbligo di ottenere i dati di cui sopra, anche laddove non venissero comunicati dal locatore come disposto dalla legge.
Gli unici due strumenti che consentono tale comunicazione sono la raccomandata con ricevuta di ritorno e la PEC (questo perché sono gli unici strumenti che possono rilasciare ricevuta di avvenuta consegna), che quindi andranno assunti come strumento da prediligere per questo genere di comunicazioni.
di Alessandro Gradelli, fiscalista