Ascensori

Oggi parliamo di “Verifiche biennali” previste dalla normativa per gli impianti ascensore.

Nel corso di un’assemblea condominiale quando si discute e si esamina del rendiconto annuale ordinario, prima della votazione per l’approvazione o meno dello stesso, una delle domande più frequenti che mi vengono fatte dai miei condomini si riferisce alla voce di spesa: VERIFICA BIENNALE ASCENSORE.

A cosa si riferisce tale voce di spesa? Chi è il soggetto abilitato ad effettuare la verifica? Quale normativa la prevede?

Queste sono alcune delle domande ricorrenti che mi vengono fatte.

Innanzitutto c’è da dire che l’impianto ascensore è una macchina e come tale necessita di manutenzioni ordinare, straordinarie e di verifiche periodiche fatte da enti terzi (che non siano né il proprietario e né tantomeno il manutentore).

Manutentore e Ispettore verificatore sono due figure entrambe necessarie per mantenere in esercizio l’ascensore:

– il manutentore si occupa dell’intera gestione dell’impianto: ordinaria, di assistenza, di miglioramento dell’impianto, ed è in contatto costante con il condominio e con l’amministratore per la gestione dell’impianto.

– l‘ispettore verificatore, è un ingegnere abilitato da un Organismo Verificatore ed effettua la verifica periodica biennale.

Nel nostro caso, parlando di condominio, il proprietario dell’impianto ascensore è il Condominio; il manutentore è la ditta alla quale affidiamo l’incarico di manutenzione dell’impianto ascensore con un apposito contratto che prevede determinati adempimenti da fare a cadenze prefissate e altri a chiamata; mentre l’Ente verificatore, previsto dall’art. 13 del DPR 162/99 e dall’art. 6 del DPR 214/2010 è il soggetto che deve effettuare le verifiche a cadenza biennale.

L’Ente verificatore può essere uno dei seguenti soggetti:

– l’ASL territorialmente competente;

– l’ARPA;

-un Organismo notificato secondo stabilito dalla normativa.

Nel nostro caso l’amministratore del condominio, in qualità di rappresentante legale, è tenuto a fornire i mezzi affinché sia possibile svolgere la verifica biennale periodica. Alla verifica deve partecipare obbligatoriamente oltre all’ing. incaricato dell’Ente di verifica anche il manutentore dell’impianto; alla fine della verifica l’esito viene riportato su un verbale; il verbale può essere positivo o negativo.

In caso di esito positivo del verbale di verifica periodica l’impianto ascensore può rimanere in esercizio, anche se l’amministratore dovrà tenere conto delle prescrizioni previste dal verbale. Le prescrizioni previste dovranno essere effettuate dall’amministratore affidando l’incarico alla ditta di manutenzione in modo diretto se si tratta di importi di modesta entità economica oppure convocare l’assemblea condominiale per farli deliberare, se comportano spese di entità elevate. L’Assemblea è tenuta a deliberare per l’esecuzione dei lavori prescritti e, l’amministratore far ultimare i lavori, entro la successiva verifica periodica per scongiurare un verbale negativo.

In caso di esito negativo del verbale di verifica periodica l’ente verificatore ne da tempestiva comunicazione al Comune in cui è in esercizio l’impianto affinché sia disposto il fermo ascensore, al manutentore e all’amministratore. A questo punto sorgono dei problemi più o meno gravi. Non mi dilungo molto sulle fasi successive da fare ma sintetizzando i passi salienti da fare sono i seguenti:

a. far eseguire i lavori immediatamente e portarli in ratifica, previa informativa ai condomini; (cosa che sconsiglio, salvo il caso in cui ci siano dei disabili nel condominio)

b. Indire un’assemblea condominiale comunicando ai condomini l’esito del verbale negativo della verifica periodica dell’ascensore, deliberare sull’esecuzione dei lavori, far eseguire i lavori. (prassi corretta)

c. richiedere appena ultimati i lavori una verifica straordinaria all’ente di verifica affinché accerti che non sussistono più le condizioni di pericolo che hanno portato al fermo ascensore.

d. l’ente di verifica effettua la verifica straordinaria ed emette il verbale con esito positivo;

e. si fanno le pratiche necessarie alla rimessa in esercizio e si rimette in esercizio l’ascensore.

Si precisa inoltre che la verifica straordinaria, prevista dall’art. 14 del DPR 162/99 e dall’art. 7 del DPR 214.2010, deve obbligatoriamente essere effettuata, oltre nei casi estremi di fermo ascensore, anche in caso di incidenti di notevole importanza e nei casi di modifiche significative apportate all’ascensore (quali cambiamento della velocità o della portata, cambiamenti della corsa o del tipo di azionamento); ma anche nei casi abbastanza frequenti di sostituzione del macchinario, del supporto del carico con la sua intelaiatura, del quadro elettrico, del gruppo cilindro-pistone, delle porte di piano e di altri componenti principali.

nella speranza di non avervi annoiato vi saluto e alla prossima.

Battista Praino, Amministratore Condominiale associato UNAI dal 1996