In base alla normativa vigente, oltre al manutentore dell’impianto ascensore condominiale, l’amministratore è il principale responsabile nei casi malaugurati in cui si dovesse verificare un sinistro: responsabilità che è riscontrabile sia sotto l’aspetto civilistico che penale, nei casi più significativi.
Come noto, l’amministratore è il responsabile della sicurezza delle persone e dei lavoratori che transitano, a vario titolo, negli spazi condominiali e che ne utilizzano gli spazi e gli strumenti che agevolano il transito.
Pertanto, è obbligatorio per l’amministratore che la manutenzione dell’impianto ascensore sia effettuata in modo costante e corretto ogni sei mesi per evitare che l’eventuale malfunzionamento possa causare degli infortuni a coloro che lo utilizzano.
La manutenzione semestrale deve prevedere: a verificare l’integrità e l’efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza; a verificare lo stato delle funi; a verificare l’efficienza dell’impianto elettrico; ad annotare i risultati di queste verifiche sul libretto di ascensore.
Tale obbligo gravando sull’amministratore comporta che esso sia anche il responsabile della scelta alla società alla quale affidare il contratto di manutenzione annuale, in assenza di una specifica delibera assembleare. Infatti, quest’attività rientra tra gli obblighi previsti dall’art. 1130 del c.c.: l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e, tra questi, rientra la manutenzione dell’impianto ascensore.
Vediamo innanzitutto di cosa deve essere dotato un ascensore per poter essere utilizzato correttamente.
Ogni ascensore per poter essere messo in esercizio deve essere dotato di un numero di matricola e di un libretto di ascensore per poter essere messo in esercizio.
Non pochi sono i casi in cui il libretto di ascensore viene smarrito a seguito del succedersi nel tempo dei vari manutentori ai quali viene affidata la manutenzione dell’impianto. In questi casi, che possiamo assimilare per una più facile comprensione a tutti a quello di un’automobile che viene utilizzata priva del libretto di circolazione, l’impianto andrebbe fermato fino all’ottenimento del duplicato. Nella realtà non pochi sono i casi in cui si trovano ascensori che sono funzionanti lo stesso malgrado la mancanza del libretto. L’assicurazione del fabbricato e quella del manutentore dell’impianto in caso di sinistro potrebbero anche non risarcire il sinistro. In questi casi il primo responsabile è l’amministratore e il manutentore, ma saranno i condomini a risponderne in prima battuta per poi rivalersi eventualmente su altri soggetti.
È obbligatorio, inoltre, che l’amministratore incarichi una società specializzata per le verifiche periodiche (che debbono essere biennali) e per le verifiche straordinarie (obbligatorie ogni volta che vengono effettuati lavori importanti all’impianto).
L’amministratore ha l’obbligo di mettere agli atti condominiali il verbale della verifica periodica biennale, che è sempre rilasciato dall’ente di verifica incaricato in duplice copia, in quanto fornito anche alla ditta di manutenzione dell’impianto. Le prescrizioni annotate nel verbale debbono essere messe in esecuzione subito dall’amministratore una volta che gli è stato notificato. Per i lavori che esorbitano dalle sue competenze deve convocare immediatamente apposita assemblea condominiale per far deliberare le lavorazioni prescritte.
Nei casi in cui il verbale di verifica periodica ha invece un esito negativo, l’amministratore ha l’obbligo di fermare immediatamente l’impianto fino alla realizzazione dei lavori prescritti e al successivo esito positivo del nuovo verbale di verifica, che sarà denominato “verbale di verifica straordinaria”.
di Andrea Pagliaroli