In ogni numero esaminiamo alcuni aspetti del diritto penale che riguardano i nostri edifici cittadini. Vediamo nei dettagli come si applica la querela per i casi di interesse del condominio.
Negli articoli pubblicati nei numeri precedenti abbiamo esaminato alcuni reati che, non di rado, vengono commessi in ambito condominiale. In questa occasione, invece, vogliamo approfondire il tema della titolarità del diritto di querela, laddove la persona offesa da reato sia il condominio stesso.
A una prima impressione, si sarebbe portati a rispondere affermando, semplicemente, che il diritto di querela nell’interesse del condominio spetti all’amministratore o al singolo condomino indifferentemente (si pensi alle querele per reati di furto di beni comuni, di violazione di domicilio di spazi condominiali o di appropriazione indebita di fondi condominiali). In realtà la risposta richiede delle importanti precisazioni per non incorrere in querele invalide.
Ebbene, per quanto concerne l’amministratore, questi potrà sporgere validamente la querela solo nel caso in cui sia munito di apposito mandato conferitogli dall’assemblea. É da escludersi pertanto che all’amministratore del condominio spetti un tale potere, automaticamente connesso alla carica.
Infatti, “…il condominio negli edifici non è un soggetto giuridico dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, ma uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini, attraverso il quale deve esprimersi la volontà di sporgere querela; ne consegue che la presentazione di quest’ultima in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio condominiale presuppone uno specifico incarico conferito all’amministratore dall’assemblea dei condomini…” (Cassazione penale sez. IV – 23/09/2021, n. 36545 in Diritto & Giustizia 2021, 11 ottobre).
Ed ancora: “Per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini così da conferire all’amministratore l’incarico di perseguire penalmente un soggetto per un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune (nella specie, l’imputato, era accusato del reato di appropriazione indebita aggravata e continuata in danno di un condominio, essendosi appropriato, in qualità di amministratore condominiale, di un ingente somma di denaro)” (Cassazione penale sez. II – 13/02/2020, n. 12410, in Diritto & Giustizia 2020, 20 aprile)
Pertanto, in mancanza di una preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini, l’amministratore non è legittimato a proporre querela, pur se relativa ad un fatto lesivo del patrimonio condominiale “…in quanto la querela, costituendo un presupposto della validità dell’esercizio dell’azione penale e non un semplice mezzo di cautela processuale o sostanziale, non può essere ricompresa fra gli atti di gestione dei beni o conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio spettanti all’amministratore…” (Cassazione penale sez. II – 29/11/2000, n. 6 in Arch. nuova proc. pen. 2001, 177).
Con riferimento, invece, al singolo condomino, in un primo tempo si era affermato in giurisprudenza il principio secondo cui questi non fosse legittimato a presentare querela per un reato lesivo dei beni comuni del condominio.
Tanto ciò è vero che, proprio in applicazione di tale principio, la Cassazione aveva annullato la condanna (dal reato di violazione di domicilio) di un imputato che si era introdotto clandestinamente nel sottoscala di un edificio, dove era stato scoperto e successivamente querelato da un condomino (Cassazione penale sez. V – 26/11/2010, n. 6197 Diritto e Giustizia online 2011).
Tale principio è stato ribadito dalla Cassazione secondo cui “non è valida la querela proposta dal singolo condomino per un reato che sia commesso in danno di parti comuni dell’edificio, in quanto il condominio è strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini e l’espressione della volontà di presentare querela passa attraverso detto strumento di gestione collegiale…” (Cassazione penale sez. VI – 03/07/2019, n. 41978 in Diritto & Giustizia 2019, 14 ottobre).
Tuttavia più recentemente, la Cassazione è tornata sui propri passi avendo affermato che “il singolo condomino è legittimato alla proposizione della querela, anche in via concorrente o eventualmente surrogatoria rispetto all’amministratore del condominio, per i reati commessi in danno del patrimonio comune. [Fattispecie relativa all’appropriazione indebita, da parte dell’amministratore cessato dalla carica, del denaro versato dai condomini per le spese comuni] “(Cassazione penale sez. II – 27/10/2021, n. 45902 in Cassazione Penale 2022, 5, 1878).
Pertanto, alla luce dei più recenti arresti giurisprudenziali, sembrerebbe essere superato il precedente orientamento, come espresso dalla richiamata sentenza n. 6197/2011.
Non è escluso, tuttavia, che in ragione di tale contrasto tra le sezioni semplici della Cassazione, le Sezioni Unite siano presto chiamante a porre fine al contrasto, indicando il principio di diritto corretto.
Ad ogni buon conto, nel frattempo, onde evitare di incorrere nel difetto di querela appare opportuno che questa sia presentata dall’amministratore a seguito di espressa delibera condominiale.
di Mirko Scorsone, avvocato penalista