Il responsabile dei lavori è ruolo molto delicato a cui spettano diversi compiti e che non obbligatoriamente deve essere l’amministratore del condominio che effettua i lavori. Ecco cosa c’è da sapere se state per affrontare delle opere di ristrutturazione.
Oggi l’amministratore è la figura chiave nel processo assembleare e condominiale: è colui che gestisce, organizza e disciplina la vita condominiale. Deve possedere numerose qualità, oltre ad avere competenze giuridiche, contabili, fiscali e tecniche, senza però sostituirsi alle figure di professionisti quali l’avvocato, il commercialista, l’architetto o l’ingegnere.
Esiste però un solo caso nel quale l’amministratore può interpretare il ruolo di una figura esterna al processo condominiale, ed è quella del responsabile dei lavori nel processo edilizio in caso di opere di manutenzione o di ristrutturazioni condominiali.
L’articolo 89 del dlgs. 81/08 sulla sicurezza dei cantieri definisce due soggetti: il committente ed il responsabile dei lavori:
- Il committente: è il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata;
- Il responsabile dei lavori: è il soggetto incaricato alla progettazioneo al controllo dell’esecuzione dell’opera da eseguirsi.
Occorre fare chiarezza sulla figura dell’amministratore nella veste di responsabile dei lavori, sul suo ruolo nel processo edilizio e sulle responsabilità civili e penali che ne derivano.
Nel nostro caso il committente è il condominio. L’assemblea dei condomini decide se e quali lavori realizzare e, in seguito, l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., assume la rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi. Ad esso compete, dunque, la stipula materiale del contratto e, soprattutto, la cura della corretta esecuzione dello stesso, sotto il profilo dell’esercizio dei poteri, dei doveri e degli oneri legislativamente posti a carico della parte committente. Dovrà inoltre coordinare e valutare le figure professionali incaricate e l’intero processo edilizio.
Non si tratta di un obbligo, ma solo nel caso di una mancata delibera assembleare che nomini esplicitamente un responsabile dei lavori esterno, l’amministratore, in quanto mandatario dell’assemblea e rappresentante dei partecipanti al condominio, assume il ruolo di responsabile dei lavori e tutti gli obblighi e le responsabilità ad esso collegate.
È importante che chi ricopre questo ruolo abbia una formazione completa ed un’adeguata conoscenza dello svolgimento delle fasi che compongono il processo edilizio dall’inizio alla fine, poiché sono a rischio la tutela e la salute dei lavoratori.
di Isabella Del Pozzo, architetto