C’è spesso molta confusione circa i beni comuni e soprattutto sulla ripartizione delle relative spese. La giurisprudenza è però chiara su chi debba pagare la manutenzione dei beni comuni, compresi quelli che ricadano all’interno di una singola proprietà.
È circostanza nota che all’interno di un condominio, ai sensi dell’art. 1117 codice civile sono da considerarsi “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio”, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
L’elencazione di tali beni comuni prosegue con le aree destinate ai servizi in comune, come parcheggi, locali per la portineria, lavanderia, stenditoi e sottotetti destinati all’uso comune, ma anche le opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
Tutti gli oneri di manutenzione delle parti ed opere comuni appena elencate, ricadono indistintamente su tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà posseduti, ma ben può accadere che alcune di esse ricadano all’interno o al confine di proprietà esclusive, generando così dubbi in merito alla relativa ripartizione delle spese.
A volte capita che alcuni pilastri o travi portanti risultino inseriti in proprietà individuali o ne delimitino il perimetro. Motivo per cui i condomini che vedono una colonna od un muro portante all’interno della propria abitazione lo ritengono comune e, al contrario, gli altri condomini in ragione della loro ubicazione li considerino di propria pertinenza esclusiva nel tentativo di sottrarsi dal contribuire alla relativa manutenzione. Sul punto pare opportuno fare chiarezza.
Per dirimere la vicenda la giurisprudenza, con condivisibile ragionamento, ha inteso valorizzare la funzione portante di pilastri e travi, specificando che detti elementi svolgono la loro funzione all’interno dell’edificio per la loro intera estensione, ossia dalle fondamenta sino alla copertura dell’edificio, comprese eventuali sopraelevazioni successivamente realizzate e prescindendo dalla posizione arretrata o avanzata che abbiano, non essendo ammissibili frazionamenti di sorta.
La natura comune di muri e pilastri è dunque determinata dalla loro funzione, essendo irrilevante la loro collocazione, per cui sarà da considerarsi comune anche il pilastro ricadente all’interno di una porzione di proprietà esclusiva; tale principio vale anche per gli architravi.
Tale caratteristica contraddistingue anche le facciate ed i pannelli perimetrali del fabbricato, da intendersi in tutti loro lati ivi comprese le facciate interne e muri perimetrali dei cortili, da considerarsi strutture essenziali che svolgono funzione portante e non solo estetica per l’edificio, dunque comune, per cui le relative spese di manutenzione saranno da ripartire tra condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, espresso in millesimi.
In ragione della comune funzione portante ed estetica, anche le spese per le facciate non possono essere suddivise per porzioni di piano o per singola unità.
Si ricorda infine che, analogamente, l’eventuale parapetto in muratura dei balconi dovrà essere considerato di natura comune con conseguente ripartizione delle spese, mentre andranno escluse dalla ripartizione comune le spese relative alla manutenzione di finestre, luci e vedute che svolgono invece una funzione esclusiva a beneficio del proprietario della porzione di piano cui ineriscono.
di Fabrizio Pacileo