Il Governo ha prima sospeso e poi prorogato i termini per la presentazione dei rendiconti di gestione da parte degli amministratori. Cosa c’è da sapere e cosa chiedere al proprio amministratore.
Ai sensi dell’articolo 1130, comma 1, n. 10 del Codice civile l’amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni” dalla chiusura dell’esercizio.
Durante il periodo di lockdown provocato dalla pandemia di Covid19, in presenza dello stato di emergenza sanitaria, il termine dei 180 giorni è stato sospeso.
L’articolo 63bisdel decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia” (convertito in legge n. 126 del 14 ottobre 2020), aveva stabilito che il “termine di cui all’art.1130 c.c. era sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid19”. Un termine già slittato più volte: lo stato di emergenza infatti avrebbe dovuto chiudersi il31 gennaio, poi è stato spostato al 30 aprile e con il recente decreto legge n. 52 del 22 aprile 2021, è stato nuovamente rinviato al 31 luglio 2021.
Pertanto, attualmente, i 180 giorni entro cui redigere il bilancio e convocare l’assemblea cominceranno a decorrere dal1° agosto e, salvo ulteriori proroghe dello stato di emergenza sanitaria, l’amministratore avrà tempo fino al 28 gennaio 2022 per adempiere.
Tali adempimenti sono molto importanti perché permettono ai condomini di poter conoscere l’operato e le risultanze della gestione dell’amministratore.
L’inosservanza della rendicontazione (articolo 1129, comma 11 del codice civile) e l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto (articolo 1129, comma 11, n. 1 del codice civile) sono considerate, infatti, “gravi irregolarità” e possono essere motivi di revoca disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.
Della sospensione ne beneficeranno i rendiconti della gestione 2020 e tutti quelli il cui termine non era ancora decorso al momento dell’entrata in vigore dell’art. 63 bis (14 ottobre 2020).
Per la rendicontazione relativa alla gestione 2019, i 180 giorni erano già decorsi prima dell’entrata in vigore dell’articolo citato anche se, non si può non tener conto del fatto che, nel corso di tale semestre la pandemia, era già diffusa e sussistevano incertezze sulla possibilità di convocare le assemblee.
La sospensione, in effetti, riguarda il decorrere dei termini per la redazione e per la convocazione dell’assemblea ma non la redazione e la convocazione che sono atti dovuti da parte dell’amministratore.
Fin dall’inizio della pandemia, nessun provvedimento governativo ha vietato le assemblee in presenza anche se era (ed è ancora) raccomandato di non convocarle, salvo siano necessarie ed urgenti, nel qual caso occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale. In ogni caso ancora oggi il modo preferibile per svolgere le assemblee di condominio è in modalità da distanza(riconfermato dal dpcm del 14 gennaio 2021).
L’amministratore, infatti, può redigere il rendiconto e inviarlo, con la convocazione di assemblea, ai condomini, liberi di non parteciparvi e di non deliberare.
In tal caso si avranno assemblee deserte o non validamente costituite per mancanza di quorum e, conseguentemente, i bilanci non verranno approvati ma, dal punto di vista formale, l’amministratore ha adempiuto ai propri obblighi a fronte della partecipazione all’assemblea e dell’approvazione dei bilanci che sono atti di esclusiva competenza dell’assemblea.
Si rammenta, infine, che le rendicontazioni delle gestioni svolte negli “anni Covid19” non potranno essere “bypassate” o “cumulate” nelle rendicontazioni delle gestioni successive, ma dovranno essere oggetto di specifica elaborazione ed approvazione essendo la rendicontazione annuale.
Nelle more della loro approvazione, l’amministratore potrà riscuotere le rate condominiali di ammontare pari a quelle dell’ultimo preventivo di gestione ordinaria approvato (Cassazione., sentenza n. 24299/2008).
di Luana Tagliolini, giornalista