Si tratta di un particolare spazio all’aperto utilizzato per aumentare la luminosità degli appartamenti e guadagnare spazio all’aperto. È perfettamente legale realizzarlo ma a condizione di rispettare le norme.
L’argomento che andremo a trattare in questo nuovo numero del magazine è la “terrazza a tasca”. Vediamo innanzitutto di cosa si tratta. È una tipologia di terrazzo incassata in un tetto a falda inclinata delimitata da parapetti o spallette laterali, accessibile esclusivamente dal sottotetto. Di solito non è visibile dalla strada sottostante, ma perfettamente visibile dai fabbricati limitrofi.
Tale soluzione viene realizzata per ottenere uno spazio all’aperto e aumentare la luminosità dell’appartamento sottostante.
Di solito viene realizzata quando si è proprietari di una mansarda e durante la ristrutturazione dell’immobile si pensa di recuperare il sottotetto per aumentare gli spazi a disposizione con un incremento della luminosità, ma anche del valore dell’immobile.
La dimensione della terrazza a tasca che andremo a realizzare dipende dall’altezza del tetto. Infatti, la profondità che si potrà utilizzare sarà superiore se il tetto sarà basso e avrà un’inclinazione maggiore.
Per poterlo realizzare sarà dovrà essere smantellata una porzione del tetto di copertura del fabbricato. Operazione che dovrà essere effettuata con i necessari accorgimenti tecnici in modo che non siano creati danni al fabbricato sia sotto l’aspetti strutturale e funzionale che del decoro architettonico.
Sotto l’aspetto strutturale difficilmente si verranno a creare delle criticità, ma sotto l’aspetto funzionale bisognerà effettuare tutto il necessario per far si che l’originaria funzionalità del tetto non venga meno a seguito della trasformazione effettuata. In particolar modo bisogna fare attenzione per quanto riguarda gli scarichi delle acque piovane e per la perfetta impermeabilizzazione delle opere eseguite con le adeguate pendenze verso il bocchettone di raccolta delle acque.
Infine, sotto l’aspetto architettonico e del decoro è necessario che abbia il minor impatto possibile sulla struttura originaria. L’accorgimento principale è quello di non rimuovere tutto il tetto ma di conservare la parte esterna per la realizzazione di un parapetto.
Dal punto di vista normativo ci viene incontro una sentenza che possiamo definire innovativa, che consente al proprietario dell’immobile dell’ultimo piano, di realizzare una terrazza a tasca , la quale recita: “Il condomino del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte dell’edificio, in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”.
Questa sentenza, in netto contrasto con la precedente giurisprudenza che ritenesse illecita una trasformazione del genere, va letta alla luce della necessità delle nuove esigenze abitative che abbiamo oggi.
Pertanto se il regolamento condominiale contrattuale non fa menzioni al riguardo vietando la realizzazione di una terrazza a tasca è possibile la sua costruzione senza alcun consenso da parte della maggioranza dei condomini.
Tale opera potrebbe essere ostacolata solo se la trasformazione realizzata eliminasse concretamente la possibilità di uso della cosa comune agli altri condomini. Negli anni seguenti ci sono state altre decisioni che si sono allineate a questo orientamento, quali la sentenza della Corte di Cassazione n. 7544/2017 o alla n. 1850/2018.
L’importante è che la funzione originaria del tetto non venga alterata.
Questo non significa però che il condomino che realizzi l’opera non debba dotarsi preventivamente dei permessi edilizi necessari, presentati da un tecnico abilitato, che dovranno essere rilasciati dall’ufficio tecnico del Comune dove si dovrà realizzare l’opera.
La trasformazione realizzata dal condomino comporterà di conseguenza, nei casi in cui si dovrà effettuare negli anni successivi una manutenzione al terrazzo, una variazione dei criteri di ripartizione delle spese.
Infatti mentre alle spese di manutenzione della copertura partecipano tutti in base alla tabella di proprietà (appartamenti, negozi, box, cantine), nella nuova fattispecie che ci andremo a trovare il criterio di ripartizione sarà 1/3 a carico del condomino che ha apportato la modifica in base alla quale ha l’uso esclusivo del terrazzo e per i 2/3 a carico dei soli condomini che sono sottostanti alla proiezione del terrazzo di copertura. Lo stesso criterio dovrà essere utilizzato per eventuali risarcimenti dei danni dovuti a infiltrazioni.
Di Mariolina Servino