Il condomino virtuoso intimato può proporre opposizione per far valere il beneficio di preventiva escussione. Un caso concreto di giurisprudenza.
La morosità in condominio può assumere diversi aspetti uno dei quali in particolare può riguardare il coinvolgimento dei condomini virtuosi nel pagamento delle quote di coloro che, non avendo adempiuto ai propri, espongono il condominio ad azioni legali da parte dei terzi creditori.
Una importante novità è stata introdotta con la riforma del codice del 2012 mediante integrazione dell’art. 63 disp. att., c.c. il quale al comma 1, dispone che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, e al comma 2 che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
In pratica, per le obbligazioni sorte dopo l’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, “l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi, sicché l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso e non invece riferibile all’intero debito verso il terzo creditore” (Corte di Cassazione, ordinanza n. 5043/2023).
Il caso
Sulla base di titoli esecutivi formatisi contro il condominio, la parte creditrice notificava atti di precetto nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti pro quota, senza la preventiva escussione dei condomini morosi. Il giudice di pace aveva rigettato le opposizioni, rilevando la qualità di condomini morosi degli opponenti. Gli stessi impugnavano la sentenza innanzi al tribunale sostenendo la violazione dell’articolo 63 co. 2 c.c.
Il tribunale, accertata la loro regolarità nei pagamenti, rilevava che mancava la prova della preventiva escussione dei condomini morosi da parte della creditrice, sicché la stessa non aveva diritto di procedere ad esecuzione forzata nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.
Dello stesso tenore l’ordinanza della Corte di Cassazione che rigettava il ricorso della parte creditrice sull’assunto che “il condomino in regola coi pagamenti, al quale (come avvenuto nella specie) sia intimato precetto da un creditore sulla base del titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, ben può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, a norma dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.”.
Le motivazioni in favore dei condomini in regola
Nell’ordinanza in commento la suprema corte riporta in modo chiaro ed esaustivo le procedure per una corretta applicazione dell’articolo 63, co. 2 delle disp. att. c.c. al fine di tutelare i condomini da ingiuste aggressioni patrimoniali e salvaguardare anche il diritto del creditore ad ottenere la soddisfazione delle proprie aspettative.
L’articolo 63, comma 2 disp. att. c.c. configura, in capo ai condomini, che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficio di escussione avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.
La posizione del condomino in regola con i pagamenti, chiamato dal creditore a rispondere delle quote dovute dai morosi, dopo la preventiva escussione degli stessi, è, pertanto, assimilabile a quella di un fideiussore, sia pure ex lege e rimane obbligato soltanto per la quota di debito proporzionata al valore della sua porzione.
Per “preventiva escussione”, di regola, si ritiene l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede.
Il creditore del condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna e deve provare l’insufficienza totale o parziale del patrimonio del condomino moroso preventivamente escusso.
La lettera dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (“i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola”) induce ad affermare che il condomino in regola, convenuto in giudizio dal terzo per il pagamento del restante credito condominiale, possa paralizzare, in via di eccezione, l’azione del creditore, con l’opporre utilmente il beneficio della preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso, senza dover perciò necessariamente chiamare in causa quest’ultimo.
Secondo un diffuso orientamento giurisprudenziale, la sentenza recante condanna del condominio per un credito vantato da chi abbia contratto con l’amministratore equivale a sentenza di condanna e quindi a titolo esecutivo nei confronti di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 14/10/2004, n. 20304; Cass. Sez. 3, 29/09/2017, n. 22856; Cass. Sez. 3, 27/06/2022, n. 20590).
Deve quindi ritenersi che il condomino in regola coi pagamenti al quale, come avvenuto nel caso di specie, sia intimato precetto da un creditore sulla base del titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio ben può proporre opposizione ex art. 615 del codice di procedura civile per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi.
di Luigi De Santis, avvocato