Vediamo punto per punto quali sono le regole che contraddistinguono la convocazione dell’assemblea condominiale.
Chi convoca l’assemblea condominiale
L’assemblea è convocata dall’amministratore in carica. Soltanto in tre casi abbiamo una convocazione non effettuata dall’amministratore:
1) da ciascun condomino, quando manca l’amministratore (la prima volta, oppure quando sia deceduto o impossibilitato);
2) da almeno due condomini le cui proprietà rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio, in caso d’inerzia accertata (art. 66 disp. att. c.c.) dell’amministratore in carica;
3) dal curatore speciale, come stabilito dall’art. 65 delle disposizioni attuative del codice civile.
Perché l’assemblea possa validamente deliberare debbono essere convocati tutti i condomini (meglio dire tutti gli aventi diritto).
Come si convoca l’assemblea condominiale
Le regole generali della convocazione sono poste dall’art. 66 disp. att. c.c.. La legge 220/2012 ha introdotto delle novità rilevanti. L’avviso di convocazione deve essere in forma scritta, prima era teoricamente possibile anche una convocazione in forma orale.
L’avviso deve essere ricevuto almeno 5 giorni prima della data dell’adunanza di prima convocazione a mezzo di: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax, consegna a mano.
L’avviso o biglietto di convocazione deve necessariamente contenere i seguenti elementi essenziali, senza i quali la convocazione sarebbe inutile e quindi giuridicamente invalida:
- la data (giorno, mese e anno) e l’orario; indicare nello stesso biglietto di convocazione sia la data della prima riunione che quella della seconda è soltanto una prassi, utile ma non requisito essenziale. È una prassi lecita, dettata da ovvi motivi di semplicità ed economia, così da evitare, nel caso in cui la prima andasse deserta, di dover inviare il secondo avviso per la seconda adunanza;
- il luogo;
- l’ordine del giorno.
Inoltre, seppure non specificato dalla norma, è sempre opportuno che l’avviso rechi l’indicazione chiara (oltre alla banale dicitura “amministratore” il nome e cognome) di chi abbia convocato l’assemblea, così da porre i condomini in condizione di avere piena conoscenza della regolarità della convocazione.
Come detto, per ovvie ragioni di praticità ed economia, nello stesso avviso è opportuno che siano indicati il luogo, la data e l’ora dell’assemblea di prima e di seconda convocazione, rammentando che l’art. 1136 c.c. impone che l’assemblea di seconda convocazione non possa essere tenuta nello stesso giorno della prima, né oltre dieci giorni dalla prima.
Abbiamo già ricordato che l’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile statuisce che l’avviso di convocazione “deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata dell’adunanza”. In altre parole l’assemblea deve essere convocata lasciando almeno cinque giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello della data di prima convocazione dell’assemblea stessa. I giorni iniziano a decorrere da quello seguente il ricevimento dell’avviso da parte del condomino.
Perché l’assemblea sia valida, quindi, l’avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino con il rispetto dei tempi sopra indicati.
Se il regolamento di condominio prevede come obbligatorio un determinato sistema di convocazione (ad esempio spedizione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, oppure convocazione con avviso da consegnare 15 giorni prima della data fissata dell’assemblea) l’amministratore è tenuto ad eseguire la convocazione dell’assemblea nel rispetto della norma del regolamento.
Viceversa, nel silenzio del regolamento, l’amministratore potrà eseguire la convocazione dei condomini con le modalità da lui ritenute opportune, sempre nel rispetto delle forme, dei termini e dei requisiti già indicati, ma tenendo inoltre ben presente che costituisce onere dell’amministratore provare di avere convocato i condomini regolarmente. La prova che il condomino assente sia stato convocato con corretta tempestività è sempre dell’amministratore.
di Ferdinando della Corte, avvocato