Cosa comporta la posa del cappotto termico, uno degli strumenti entrati nel vocabolario di tutti noi con l’arrivo del Superbonus 110%?
Un tema molto dibattuto in questi ultimi due anni nelle assemblee condominiali di tutte le città italiane è senza alcuna di dubbio quello del Superbonus 110% e del c.d. “Cappotto Termico”, termini che fino a qualche tempo fa pochi ne conoscevano l’esatto significato, a eccezione dei tecnici del settore.
Invece oggi per chi vive in un ambito condominiale, ma anche in abitazioni unifamiliari, è molto conosciuto. Infatti, il cappotto termico, oltre alle varie disquisizioni puramente tecniche di cui non tratteremo in questo articolo, investe molti di noi proprietari di unità immobiliari in modo molto forte. È oggetto, infatti, di estenuanti e appassionate discussioni sia nelle assemblee condominiali, ma anche nella nostra vita quotidiana.
L’aspetto estetico delle facciate del fabbricato in cui viviamo sta a tutti molto a cuore.
Queste discussioni in molti casi hanno portato i condomini nei vari Tribunali per dirimere la questione “Cappotto sì! Cappotto no!” Nei casi di cappotto sì cosa si deve fare per non ledere i diritti dei condomini dissenzienti?
La contrarietà all’installazione del cappotto termico può derivare da vari motivi, ma le principali le principali si possono ricondurre a due:
- Alcuni sono contrari in quanto privati di una porzione della loro proprietà a seguito della riduzione dello spazio a loro disposizione, derivante dall’applicazione dei pannelli del cappotto nella loro proprietà esclusiva, riduzione che può arrivare anche a 15 centimetri;
- Altri perché ritengono che venga modificata l’estetica del fabbricato e il decoro architettonico.
Facciamo un po’ di chiarezza in merito all’aspetto estetico che è oggetto del nostro articolo.
Va innanzitutto detto che il decoro architettonico di un fabbricato condominiale ha maggiore rilevanza rispetto a quanto è previsto dalla normativa che ci consente di aderire alle agevolazioni fiscali previste con il Superbonus 110%. Con la conseguenza che prevale anche sulle esigenze, oggi molto sentite, di riqualificazione energetica di un fabbricato.
Quanto appeno detto in ogni caso ha dei distinguo e non è valido sempre in termini assoluti. In casi specifici si può intervenire sulle facciate condominiali posizionando il cappotto termico.
Vediamo cosa emerge al riguardo dalla giurisprudenza e dall’Agenzia delle Entrate.
La Corte di Cassazione con sentenza n. 10371/2021 dispone che “una delibera che disponga di un’innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al miglioramento del decoro architettonico”.
L’Agenzia delle Entrate rispondendo a un interpello pervenutole da un contribuente risponde con la n. 685/2021 in questo modo: “Qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione, o demolizione, degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono lavori di coibentazione della facciata, le relative spese sono ammesse alla detrazione ….”
E quindi possiamo affermare che si può intervenire, senza apportare alcuna modifica ai prospetti originari.
Aspetto nettamente diverso è quello della modifica dell’estetica delle facciate di un immobile a seguito dell’installazione del cappotto termico.
In questi casi non basta certamente una delibera con una maggioranza semplice o qualificata, ma dovrà necessariamente essere adottata all’unanimità. (Corte di Cassazione n. 18928/2022).
Per coloro che non sono esperti in materia condominiale si precisa che una delibera è all’unanimità quando è adottata da tutti gli aventi diritto (adottata con mille millesimi) e non solo dai partecipanti a quella specifica assemblea nella quale viene effettuata la votazione.
di Mariolina Servino, Art Director